2021-04-02 15:45:55
??2020年,中國金茂(下文簡稱:金茂)業績快速增長,超額完成目標,為其2023年沖擊3000億目標夯實基礎,“三道紅線”全部達標,成功躋身“綠檔”房企之列。貝殼研究院認為,擁有央企背景的金茂,更容易獲取更多的資源,如在融資層面、土地資源方面等,在同梯隊房企中優勢較為明顯。結合此次年報內容,需關注金茂歸母凈利潤下降以及聯營合營公司的負債情況等。
??業績表現:超額達成目標,業績增速44%,2021年沖擊2500億勢頭強勁
??報告期內,金茂實現合約銷售約2311億元,同比增長約44%,增速較2019年26%增長18個百分點,首次跨越2000億規模,完成年初2000億目標的116%。合約銷售面積1129萬平方米,同比增長51%,合約銷售均價20469元/平方米,同比減少5%。根據貝殼研究院統計,2020年上半年受疫情影響,金茂大力促銷、以價換量,1-6月合約銷售均價約為18779元/平方米,下半年市場快速修復,銷售均價逐步拉升回到2萬元水平。
??金茂于2020年提出“3年3000億”的短期目標,拆解到2021年、2022年業績目標分別為2500億、3000億,預期增速分別為25%與20%。在當前行業新形勢下,金茂沖擊規模勢頭仍然保持強勁。
??財務水平:增收不增利且毛利率大幅下降,資金流動性得到補充,償債能力提升
??營收:2020年金茂實現營業收入600.54億元,同比增長39%;其中城市運營及物業開發收入543.67億元,同比增長44%,主要由于地產交付結算較去年增加,城市運營與物業開發收入占比整體收入91%,占比較上年增長4個百分點,主營板塊地位加固。
??利潤:2020年金茂毛利為121.14億元,同比下降5%,整體毛利率為20%,較上年同期29%下降9個百分點,主要是城市運營及物業開發板塊毛利率下降所致。城市運營及物業開發板塊毛利率18%,較2019年同期27%大幅下降9個百分點至行業較低盈利水平。早期金茂獲得部分“地王”級項目入市期間,多數城市出臺限價調控政策,導致盈利下滑。另,2020年金茂歸母凈利潤38.81億元,同比下降40%;若扣除投資物業公平值收益(已扣除遞延稅項),公司所有者應占溢利為32.3億元,同比下降47%。幾近減半的歸母凈利潤與出售股權降低經營權益有一定的相關性,需引起關注。
??償債:截至2020年末,金茂現金及銀行結余(不含受限制現金結余)約為434.56億元,同比大幅增長142.1%,金茂利用增發新股、出售股權、債券融資等多方式實現快速補充資金流動性。同時,通過聯營合營等方式降低表內債務,2020年其非受限現金短債比為1.56,較上年同期改善提升約0.89,現金流管理效果顯著。
??土地策略:為降負少拿地、控成本,而意愿尚存,預2021年仍將積極土儲
??根據貝殼研究院統計金茂報告期內主要在14個城市新增項目31個,獲取土地建筑面積約675萬平方米(可售),同比減少33.0%,權益取地金額約352.6億元,同比減少27.9%。在降負債的實際壓力下,取地投入減少,取地成本進一步降低,2020年新增土儲平均成本約6274元/平方米,較2019年下降約8%。為實現跨越3000億目標的金茂,取地意愿尚存,2021年在集中供地改革中,預計金茂將發揮央企信用與實力,積極投入土地市場之中。
??另,2020年新進包括太原、煙臺、石家莊和泰州四個城市,截至2020年末金茂在全國累計進入51城,持有約270個項目。同時,2020年獲取7個城市運營項目,累計達27個,通過城市運營獲取優質土地成為金茂在土儲策略中的重要方式之一。
??發展戰略:發展步入新階段,向3000億沖擊并長期看好城市運營
??金茂在跨入簽約銷售2000億規模的新階段后,金茂提出“堅持科學至上,堅持城市運營”的發展理念。金茂長期看好城市運營模式,并不斷夯實其中國領先城市運營商的戰略定位,通過聚焦“雙輪雙翼”核心業務,重點關注“雙驅動與雙升級”,以實現其整體實力的不斷提升。
??融資新規:現金流大幅改善,全速降檔,躋身“零踩線”綠檔房企之列
??據貝殼研究院統計,依照“三道紅線”融資新規,金茂剔除預收款后的資產負債率為66%,較上年同期下降8個百分點至達標;凈負債率下降為53%,較上年同期大幅下降32個百分點;非受限現金短債比為1.56,較上年同期改善提升約0.89至達標。由此,金茂2020年“三道紅線”全部達標,提至“零踩線”房企行列。由于流動現金的大幅增長,較大程度緩解其債務壓力,債務結構得到進一步優化,2020年金茂成功實現全速降檔。