??金科股份旗下的金科服務即將在11月17日于港交所掛牌上市，股票代碼9666.HK。本次金科服務擬在全球發售1.33億股股份，每股發售價區間為41.8港元至47.6港元。以44.7港元的中位數計算的話，在扣除IPO應付的包銷傭金及其他估計開支后，預計所得款項凈額約為57.38億港元。金科服務的上市是金科推進四位一體戰略的重要一步，也是企業把握物業企業上市窗口期的理想決策，那么這家即將上市的物業企業的表現究竟如何呢？

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??集團支持快速發展，推進外拓項目卓有成效

??截至2020年中，金科服務已經進入了全國24個省、直轄市及自治區內的133個城市，簽約項目總數為843個，總合同面積約為2.56億平方米，其中在管項目數為487個，總建面約為1.3億平方米，占比達到了50.8%。由此計算金科服務的合約在管比達到1.97倍，隨著更多已訂合約項目的交付，企業規模仍有較大的增長潛力。

??自從2017年以來，金科服務一直保持著較快的規模發展速度，2017-2019年在管建筑面積的年復合增長率達到了39%，合約總建筑面積的年復合增長率也達到了33.67%。企業管理規模的高速擴張，離不開金科股份的快速發展以及項目支持。據金科的年報數據，集團的合約銷售面積在2017-2019年間由843萬平方米增至1905萬平方米，年復合增長率為50.33%，同時幾乎將所有項目的物業管理服務合同都交給了金科服務，因此給企業提供了充足的規模發展基礎。

??除了母公司的支持之外，金科服務也在開發外拓項目方面不斷發力。從金科服務在管項目的來源分布看，自2017年以來企業的在管總建面中來自外拓項目的部分就持續增加，從2017年的2029萬平方米逐漸增至2020年中的6287萬平方米，占比也從32.52%升至48.45%。與此同時，外拓項目對物業管理服務收益的貢獻占比也從25.15%提升至36.01%。這一方面說明，來自母公司的項目目前依然是金科服務收益的主要來源；另一方面也反映出金科服務近幾年來在外拓項目方面卓有成效，對母公司的依賴度在逐步降低。此外，截至2020年中，金科服務非住宅的在管面積已達2100萬平方米，主要都是通過外拓項目獲得，這既增加了企業管理的業態，體現了企業強大的業務能力，又降低了整體的運營風險。

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       物業管理以外業務加速發展，提升企業盈利能力

??在規模穩健高速擴張的同時，金科服務的收入也保持著較快的增長速度。金科服務的收入主要來自物業管理服務、對非業主的增值服務、社區增值服務以及智慧科技服務四大業務板塊，企業的總收入在2017-2019年間保持著49.1%的年復合增長率。2020年上半年金科服務的總收入在受到疫情短期影響的情況下也達到了13.7億元，同比增長36.2%。其中，物業管理服務收入9.25億元，同比增長38.9%，占總收入的68%；對非業主的增值服務收入2.92億元，同比增長29.1%，約占總收入21.3%；社區增值服務收入1.26億元，同比增長約27.9%，占比9.2%。整體來看，雖然物業管理服務仍是企業收益的主要來源，但是其余三個板塊的收益貢獻占比也在逐漸提升，因此物業管理服務的收入占比也慢慢從2017年的73%降至2019年的63%。

??在利潤率方面，2020年上半年金科服務的毛利率達到了31.6%，創下了2017年以來的新高，主要是由于收入占比最大的物業管理服務部分的毛利率相比于2019年大幅提高了6.1個百分點，這是因為企業在上半年因為疫情影響獲得了雇員社保繳費減免，同時新增了部分毛利率較高的在管項目。

??從四大業務板塊來看，企業的物業管理服務、對非業主的增值服務、社區增值服務以及智慧科技服務的毛利率分別為27.8%、39.9%、36.6%和48.7%，除了社區增值服務之外其他幾個板塊均有提升。在通過強大的服務能力提高各大板塊毛利率的同時，高毛利板塊的收益占比逐漸提高也是企業整體盈利能力提升的一大原因。在近期準備或完成上市的物業企業中，金科服務無論是規模還是盈利水平都處于較為前列的水平。

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??擴張規模是發展重點，內功建設同時齊頭并進

??憑借著較大的規模發展潛力以及不錯的盈利能力，金科服務的上市吸引了眾多投資者的關注。本次金科服務引入了泰康人壽、Gaoling Fund, L.P.及YHG Investment, L.P、Snow Lake China Master Fund,Ltd、中金啟融基金、UBSAM、MWAL、AMF、WT、3W及China Orient Multi-Strategy Master Fund共計10名基石投資者，合計認購金額為26.74億港元，約占總募資金額的40%，整體來看有利于后續股價的穩定。

??優質基石投資者的進入意味著物業行業已經受到了資本市場的廣泛重視，也為金科服務的發展增添了一把動力。從金科服務在招股書中透露的IPO募集資金使用計劃來看，企業未來將聚焦核心區域，通過擴大地域覆蓋范圍及業務規模鞏固領先的市場地位，為此其擬將募資所得款的約60.0%用于收購及投資；在社區增值服務方面為了滿足客戶不斷變化的需求，20%的融資將會用于進一步發展上下游增值業務，包括團膳業務、社區教育、洗衣服務、社區智能硬件升級等；同時為了進一步優化智能系統平臺，提升科技賦能核心競爭力，以提高服務質量和運營效率，因而有約10.0%的融資用于數字化管理系統及自動化運營；最后還有10%的融資用于一般營運資金。

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??金科的資金使用計劃表明規模擴張是企業的發展重心的同時，也體現了對加強內功建設的重視。由于大部分的客戶愿意為更優質的物業管理服務支付更高的價格，因此加強多元化增值服務體系以及不斷升級社區的基礎設施就成為了金科服務內功建設中重要的著力點。事實上，金科服務早就在這方面開始了持續的探索：在技術層面為了實現“智慧社區”的目標而啟動了國內首個社區大數據信息系統“天啟”，打造了客戶云服務中心，推出了“金管家”、“金悅家”、“金慧家”三個子項目；在人文服務方面則連續十余年運營鄰里文化，搭建了“鄰里萬家宴”、“鄰里萬人游”、“鄰里踏青季”、“鄰里親情節”、“鄰里運動會”以及“鄰里藝術節”6大鄰里系列活動平臺，受到了業主的喜愛。未來企業將會在擴張規模的同時繼續延續其優良傳統，用更優質更智慧更人性化的服務給客戶帶來價值的同時提升企業的盈利能力。

       整體來看，金科服務作為集團多元化板塊中的重要一環，其上市有力地推進了集團的四位一體戰略。由于金科服務目前在服務質量和品牌價值上都有較強的競爭力，同時整體規模和盈利能力上都處于行業的前列水平，在上市之后企業的發展值得期待。