??【可售貨值充足，2500億目標可期】2019年綠城實現銷售金額2018億元（自投項目1354億元，代建664億元），順利完成期內銷售目標2000億元，全年銷售回款率約為87%。2020年綠城銷售目標同比增長25%至2500億元，可售貨值3583億（其中自投可售貨值2674億元，代建909億元），若算上2020年新增土地當年可轉化的銷售貨值，預計全年完成銷售目標壓力不大。

??【加大收并購力度，計劃新增貨值2500億元】2019年綠城拿地比較積極，拿地銷售金額比約為0.63，全年新增土儲建面1236萬平，新增貨值2057億元，權益貨值占比約為53%，合作比例依然較大。此外，綠城2019年加大了收并購拿地力度，收并購拿地建面約為520萬平米，對應貨值約為858億元，同比增長332%。2020年綠城計劃新增貨值2500億元，權益投資金額不低于600億元，前兩月已經新增貨值約為586億元，占到全年計劃的23.4%，預計綠城還將繼續保持相對積極的拿地態度。

??【減值撥備及永續債嚴重稀釋凈利，盈利能力有待提升】2019年綠城實現營業總收入615.93億元，同比增長2.14%；其中，物業銷售收入544.33億元，同比減少1.52%，主要是前幾年自投項目銷售增長放緩所致。綜合毛利率為25.39%，同比增長2.6個百分點。受減值撥備及永續債的影響，剔除永續債分紅后的實際歸母凈利約11.93億元，對應實際歸母凈利率不到2%，盈利不及預期。【融資能力盡顯優勢，加大杠桿但風險可控】2019年綠城融資成本僅5.3%，融資優勢持續凸顯。融資渠道通暢，綠城以低息的銀行及其他貸款、公司債為主，以永續債為輔，另以境外優先票據作少量補充。2019年綠城凈負債率為63.2%，若將永續債記為負債，調整后凈負債率則同比增長26.63pct至135.44%，期內綠城加大了杠桿。現金短債比為1.49，長短債務比為1.74，較2019中期有所下滑，但是短期流動性與債務結構并不憂慮，整體風險可控。

??1銷售

??可售貨值充足，2500億目標可期

??2019年，綠城中國實現合同銷售金額為2018億元（自投項目銷售1354億元，代建銷售664億元），實現合同銷售面積1027萬平，分別同比增長29.03%和26.48%，銷售回款率87%。重資產方面，2019年綠城自投項目實現合同銷售金額和面積分別為1354億元、522萬平，分別同比增長33.79%和31.16%，銷售增速明顯高于TOP30的平均銷售金額增速14.37%。尤其下半年，綠城實現高達60%的銷售金額增速，主要是下半年加大供貨節奏，全年近六成可售貨值都集中在三四季度。受一二線限價政策影響，綠城自投項目的銷售均價從2018年的25455元/平微增至25939元/平，基本與前期持平，雖處于行業前列，但對于以產品溢價為護城河的綠城而言，對下游議價優勢逐漸減弱。

??此外，2019年綠城自投項目整體去化率為68%（其中新增去化率達71%，一二線去化率70%），與2018基本持平。權益方面，按銷售金額計，綠城2019年銷售權益比同比增加1.68pct至56.72%，逐年回升。

??2019年綠城自投項目在一二線合同銷售金額為1021億元，占比達75%。區域分布方面，戰略重點區域長三角銷售貢獻達59.4%，其中浙江貢獻45.3%（大本營杭州占比21.7%），而蘇滬皖占比14.1%。另外，環渤海、珠三角、中部成渝占比分別為21.1%、5.6%和3.3%。

??2020全年綠城擁有可售貨值3583億元，其中自投項目約2674億元，代建項目909億元。76%的可售貨值中將來源于2020年新推盤項目，且近八成來源于一二線項目，加上目前綠城自投和代建項目開盤率已恢復至80%以上，長三角重倉區域復工率實現100%，預計全年去化率能有保障。假設實現銷售目標2500億元，自投項目占比七成，則對應自投的整體去化率為65%（2019年自投項目去化率68%）即可。此外，還有2020年當年新增可轉化銷售的貨值（計劃當年轉化比例30-40%），預計全年目標壓力不大。

??2 代建

??合作助推規模增長，分拆上市未來可期

??2019年初，綠城將原先“11+5”架構調整至“8+3”的同時，戰略導向也從原來“輕重并舉”的業務模式改為“輕重并舉，以重促輕”，突出重資產的領先地位。輕資產方面，代建業務對銷售金額貢獻率逐漸走低。2019年，綠城實現代建銷售金額和面積分別為664億元、505萬平，同比分別增長20.29%和21.98%；代建項目對銷售金額的貢獻率32.9%，同比減少2.39pct。2020年代建項目可售貨值為909億元，再加上當年新增可轉化的部分，預計還將繼續保持較快增長。

??2019年綠城新增代建項目72個，合計擁有260個代建項目，管理總建面約6754萬平，預計對應總可售金額3689億元，是代建行業的絕對龍頭。目前，綠城代建已經形成了“綠城4.0模式+星級標準”體系，通過與合營及第三方公司大規模開展合作代建，撬動更大的規模發展，近年來綠城合作代建占比一直維持40%以上。但合作代建模式在外拓規模、增大營收的同時，相應也會稀釋代建毛利率。

??2020年2月底，綠城分拆旗下代建板塊綠城管理沖刺港股IPO，擬募集約2.5億美元。假如綠城管理首發上市成功，有望成為港股代建稀缺標的，大概率會獲取可觀的估值，為集團募資的同時，也能提升自身代建品牌效應。上市之后，也能進一步推動企業資本代建的業務擴張。

??3 土儲

??加大收并購力度，一二線可售貨值超七成

??2019年綠城投資拿地比較積極，全年累計新增54個項目，新增土儲建面約1236萬平方米，同比增長71.89%，對應新增貨值2057億元，土地成交金額691億元，同比增加33.54%。2019全年綠城拿地銷售比0.63，高于同梯隊TOP30平均值0.32。預計42%的可售貨值于2020年實現轉化，貢獻約860億銷售額。

??拿地成本方面，2019年綠城平均拿地成本6923元/平，同比大幅減少39%，占同期銷售均價的27%，較2018年下滑18pct，土地成本大幅降低，且期內城市能級布局與前期相差不多，主要由于綠城采取多元化投拓渠道，加大合作開發力度和收并購力度。2019年綠城收并購獲取17個項目，建面占比42.09%，較2018年全年的16.3%提高25.8pct，收并購項目新增貨值858億元，同比增長332%。

??此前，綠城市場化并購能力相對薄弱，近年來通過優化組織架構，推行“扁平化”管控，壓縮行政審批鏈條，持續拓展收并購占比。值得關注的是，綠城并購傾向于小股權收購項目，收購17個項目中就有13個收購股權占比不及51%，介于綠城較好產品力和操盤能力，這些項目大概率由集團操盤，屬小股操盤合作范疇。在此推動下，綠城全年拿地建面權益占比約為61%，新增貨值權益占比約為53%。

??綠城始終堅持“區域聚焦、城市深耕”戰略，貫徹“五大城市群+中心城市”的布局戰略，持續加大長三角戰略區域投資占比。2019全年綠城新增已確權的土地貨值為2057億元，其中一二線可售貨值占比達76%；按區域來看，長三角作為戰略重點，可售貨值達60%，其中杭州、除杭州以外的浙江和蘇滬皖貨值占比分別為10.9%、28.1%和21.2%，珠三角和成渝占比10%。

??截至2019年底，綠城土地儲備累計建面達3873萬平（權益比57.84%），可售面積約為2648萬平米，可售貨值約5960億元；此外，代建項目可售貨值3689億元。可滿足未來兩三年的發展需求，但若按照綠城2020年2500億元、2025年5000億元的銷售目標來看，未來還要繼續加大土地拓展力度。按貨值分布來看，一二線可售貨值占比73%；按建面計，區域分布上，長三角土儲分布占比46.8%，蘇滬皖、杭州和浙江（除杭州）占比分別達10%、9.4%和27.4%，而成渝、珠三角和環渤海區域占比稍上升。

??值得關注的是，疫情期間絕大部分房企持謹慎觀望態度時，1-2月綠城拿地積極性顯著提升，期內實現拿地金額312.8億元，新增土儲貨值585.6億元，摘得“新增貨值排行榜”和“新增土地價值排行榜”雙料第一。2020年綠城計劃新增貨值2500億元，權益投資金額不低于600億元，前兩月新增貨值占到全年計劃的23.4%，預計綠城還將繼續保持相對積極的拿地態度。

??4 盈利

??減值撥備及永續債嚴重稀釋凈利

??盈利不及預期

??2019年，綠城實現營業總收入615.93億元，同比增長2.14%。其中，物業銷售收入544.33億元，同比減少1.52%，占比同比減少3.28pct至88.38%，非房板塊對收入貢獻的比例持續增長。期內物業銷售收入同比增速下滑，主要是由于前幾年自投項目增速放緩，導致2019年結轉面積297萬平，同比減少12.5%。

??2019年綠城實現毛利潤156.4億元，同比增長13.7%，綜合毛利率為25.39%，同比增加2.58pct，其中物業毛利率24.8%，同比微增3.5%，但仍低于行業平均水平，企業的成本控制還有待進一步加強。

??凈利潤方面，綠城2019年依舊計提若干資產減值，計提約13.76億元，對綠城而言已經計提資產減值三年。減值撥備稀釋企業凈利潤，2019年綠城實現凈利潤為39.35億元，同比增長65.63%，其中過多永續債吞噬凈利，導致剔除永續債后的實際歸母凈利約11.93億元，對應實際歸母凈利率不到2%，盈利能力有待加強。

??扣除匯兌損益、收購收益、減值撥回、公平值變動后，2019年實現核心歸母凈利潤43.36億元，同比增長14.2%，對應核心歸母凈利率7.04%，同比增長0.75pct。剔除永續債的分派收益，核心歸母凈利潤約為30.5億元，同比減少4%。

??5 償債

??融資能力盡顯優勢，杠桿加大但風險可控

??2019年綠城融資成本僅5.3%，同比微降0.1個百分點，融資能力較強。在2019年融資環境嚴峻的背景下，借助大股東中交信用背書，綠城融資渠道通暢，2019年綠城有息負債為955.77億（同比增長10.42%），若算上永續債212.3億（同比增長14.31%），有息負債規模將達到1168.07億元。需要注意的是，永續債加權平均利率約為7%，顯著高于其他融資渠道，吞噬綠城凈利。

??融資渠道上，綠城以低息的銀行及其他貸款、公司債為主，近期合計占比近八成，以永續債為輔，占比約18%，另以境外優先票據作少量補充。截至2019年底，綠城累計獲取金額機構授信2384億元，其中尚未使用額度1457億元，備用流動性充足。

??從借貸幣種來看，美元走強下，外債存在外匯風險敞口。2019年綠城境外借款189億，占總借貸比例為19.8%（不計永續債），考慮近期受疫情影響資本市場避險情緒上升，資本外流下美元持續走強，人民幣匯率不確定增強，外債存在外匯風險敞口。

??2019年，綠城凈負債率為63.2%，較期初增加7.91pct，若將永續債計為負債，調整后的凈負債率則同比增長26.63pct至135.44%，高于行業平均水平。至2019年底，綠城持有現金為518.94億元，較期初僅上升7.62%；現金短債比為1.49，長短債務比為1.74，較2019中期有所下滑，但是短期流動性與債務結構并不憂慮，整體風險可控。