??導(dǎo)讀：在調(diào)控重壓下，標(biāo)桿房企依然實(shí)現(xiàn)逆勢增長，但是隨著調(diào)控不斷深入，政策疊加影響的因素逐漸放大，截至一季度末，從實(shí)際的完成情況看，大部分房企的銷售目標(biāo)完成率普遍低于20%，房企今年的經(jīng)營狀況難言樂觀。預(yù)計二季度開始，房企將加快出貨力度,以實(shí)現(xiàn)全年業(yè)績。

??碧恒萬累計銷售超1500億

??截至4月10日，已披露2018年一季度銷售情況的24家上市房企合計實(shí)現(xiàn)銷售額10632.57億元，較去年同期增長約31.98%，而主流房企銷售增速呈現(xiàn)分化態(tài)勢。根據(jù)克而瑞公布的榜單，一季度百強(qiáng)房企各梯隊(duì)的銷售金額入榜門檻提升顯著。其中，前3和前50門檻分別達(dá)到了1517.3億元和99.1億元，與去年同期相比，增幅分別達(dá)38.3%和59.3%。而前10至前30的門檻則相對增長平緩，其中，前十強(qiáng)的門檻提至386.6億元，同比上漲16.9%。房企梯隊(duì)間的差距也逐漸擴(kuò)大。根據(jù)克而瑞榜單，除了前三強(qiáng)在一季度突破千億規(guī)模外，排名第四位的保利地產(chǎn)銷售金額為869億元，不足碧桂園銷售業(yè)績的一半。

??由于春節(jié)等因素影響，一季度是傳統(tǒng)的銷售淡季，通常占全年銷售金額的20%左右，房企推盤主要集中在下半年。而且，2018年一季度正趕上兩會，企業(yè)真正推貨的有效時間相對較少。但是，從門檻值變化情況來看，2018年一季度相比以往，業(yè)績規(guī)模仍繼續(xù)提升。

??一季度上市房企中的最大亮點(diǎn)仍屬碧桂園。今年以來，碧桂園平均每月達(dá)500億以上的銷售額，3月份銷售額達(dá)641.3億。主要是由于其在三四線城市布局項(xiàng)目較多，相比一二線城市市場而言，三四線城市受限較少。

??一季度目標(biāo)完成率普遍低于20%

??截止目前，已經(jīng)有近30家房企提出了2018年的銷售目標(biāo)。其中，有近8成的房企全年目標(biāo)較2017年業(yè)績的增長率在30%以上，還有近4成房企的目標(biāo)增長率高于2017年全年的業(yè)績增速，平均增長率達(dá)到40.4%。分房企規(guī)模來看，規(guī)模較大的房企銷售目標(biāo)增長率較低，規(guī)模增長較為平穩(wěn)。值得注意的是，規(guī)模在500-800億的房企，銷售目標(biāo)增長率普遍在40%以上。這在業(yè)內(nèi)看來，力爭沖擊千億的房企，仍將銷售規(guī)模的快速增長放在重要位置。

??不過，截至一季度末，從實(shí)際的完成情況看，大部分房企的銷售目標(biāo)完成率普遍低于20%。主流房企的合同銷售額同比增速也有下滑。融創(chuàng)合同銷售額的同比增速從1月份的173.15%下滑至一季度的77.94%，萬科則從1月份的41.27%收窄至一季度的2.66%。一季度總體來看，融創(chuàng)中國、保利地產(chǎn)、中國恒大合同銷售額的同比增速分別為77.2%、54.6%、47.5%；碧桂園、招商蛇口、萬科前三個月合同銷售額同比增速則為29.3%、23.8%、1.6%。

??對此，新城控股集團(tuán)股份有限公司高級副總裁歐陽捷表示，一季度房企業(yè)績增速有所下降，一是因?yàn)槿ツ甑讻_刺業(yè)績導(dǎo)致存貨不足，一季度來不及補(bǔ)貨因此供貨不足，二是供地、金融、需求方面的收斂，成交增速下降在所難免，今年百強(qiáng)房企平均增速低于去年是必然的。

??加速出貨是王道

??眾多周知，今年全年的政策環(huán)境、市場環(huán)境仍不明朗，政策調(diào)控持續(xù)貫穿2018年將是大概率事件。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年3月以來，全國超過20個城市再啟房地產(chǎn)調(diào)控，合計發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控政策內(nèi)容達(dá)到26條。年內(nèi)前3個月，全國主要城市發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)超過76次。今年3月開始的這輪調(diào)控，主要特征是開啟銷售搖號等政策，疊加兩會后對房地產(chǎn)長效機(jī)制的預(yù)期。在此背景下，房企無論如何都難言樂觀。

??實(shí)際上，不少品牌開發(fā)商對今年市場預(yù)期并不樂觀。盡管業(yè)績領(lǐng)跑，但萬科對未來的風(fēng)險意識卻在不斷增強(qiáng)。在2017年業(yè)績發(fā)布會上，郁亮表示萬科早已不在意排名和規(guī)模，并拋出“房價單邊快速上漲時代結(jié)束了”的觀點(diǎn)，按照郁亮的規(guī)劃，萬科重新定位為“城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商”，這是繼2012年轉(zhuǎn)型“城市配套服務(wù)商”之后，萬科的又一次戰(zhàn)略調(diào)整。融創(chuàng)中國對2018年房地產(chǎn)市場持謹(jǐn)慎的態(tài)度，在銷售策略上，融創(chuàng)將堅持加快周轉(zhuǎn)堅決去化的思路，除重視和保持充裕的流動性的同時，將進(jìn)一步降低杠桿水平。

??克而瑞研究中心認(rèn)為，企業(yè)依靠過去項(xiàng)目的高去化率、以點(diǎn)致勝的難度很大，個別項(xiàng)目的熱銷并不能掩蓋大部分項(xiàng)目去化率不及預(yù)期的事實(shí)。考慮到市場的壓力，今年企業(yè)在制定銷售目標(biāo)的時候，都把推出貨值的銷售去化率預(yù)期降低。如越秀、中海、融信、保利置業(yè)等的預(yù)期去化率都較2017年都有所降低。

??除了銷售目標(biāo)之外，現(xiàn)在房企越來越重視回款率指標(biāo)。克而瑞研究中心統(tǒng)計，從房企的財務(wù)狀況考慮，目前在已經(jīng)公告2017年業(yè)績的房企中有近7成房企現(xiàn)金短債比和長短期負(fù)債比呈下降趨勢，短期償債壓力加大。在目前融資環(huán)境持續(xù)收緊的背景下，房企獲取長期借貸的難度增加，短期償債壓力略有提升，融資成本也隨之上升。

??克而瑞研究中心表示，預(yù)計二季度開始，房企將加大推盤力度，力爭將全年銷售計劃向前提。從年報期大部分房企高管的表態(tài)看，全年的推盤計劃大多集中在二、三季度，這樣可以盡早鎖定全年銷售業(yè)績。從去庫存角度看，截至2018年3月底，易居研究院監(jiān)測的100個城市新建商品住宅庫存總量為43712萬平方米，環(huán)比減少1.0%，同比減少8.7%。其中，一二及三四線城市的新建商品住宅庫存總量分別為2088萬平方米、22977萬平方米和18647萬平方米，同比分別減少7.7%、8.5%和9.0%。2018年3月，一二及三四線城市新建商品住宅存銷比（庫存去化周期）分別為12.2、10.3和10.6個月，相比2月份12.6、10.3和10.9個月的數(shù)值，二線城市持平、一線和三四線城市有所縮短。

??平安證券認(rèn)為，考慮到4、5月基數(shù)大幅回落疊加推盤高峰，預(yù)計4、5月房企銷售增速將有所回升。在低基數(shù)、一二線城市推盤加快等因素作用下，銷售有望維持高位，三四線市場熱度仍存在慣性，對短期銷售依舊樂觀。

??（內(nèi)容來源：上海證券報、V房產(chǎn)）