??15年以來，房企重點布局一二線重點城市，爭搶優質地塊，導致高溢價地塊頻頻出現。步入16年，房企在上海、北京、南京、蘇州等重點城市的土地拍賣市場競爭愈加激烈，溢價成交屢見不鮮，地王記錄頻頻被刷新。未來，受房企戰略布局趨同、重點城市推地有限等因素影響，重點城市的土地溢價成交或是常態。

??當下，房企較為關心的不僅僅是哪里有優質地塊的問題，溢價地塊該怎么取舍更加迫在眉睫。至此，我們以40家標桿房企的拿地情況作為樣本，分析拿了哪些高溢價地，最后為房企提供“高溢價地怎么拿”的相關建議。

??一、40家標桿房企高溢價拿地情況

??2015年以來，40家標桿房企中，有23家房企拿過溢價100%的高溢價地塊，企業的表現主要如下：

??(1)碧桂園積極拿地，溢價地塊數量居首。

??(2)綠地深耕大本營，高溢價奪一線地。

??(3)保利、融創重點城市聚焦戰略，重金奪地。

??除上述情況外，綠城、龍湖、榮盛、時代等企業則是以高溢價奪取單宗地塊，總價高達30億元以上，該情況大都是由于企業有強烈的市場拓展或市場占領需求。如時代拿下佛山金沙洲地塊刷新佛山雙料地王的記錄地塊，時代豪氣奪地的內因是因為該地塊可與其另一個項目時代水岸連片發展，形成規模效應，后期定價空間較大。

??40家標桿房企：保利地產、保利置業、寶龍地產、碧桂園、富力地產、華潤置地、萬科地產、招商蛇口、恒大地產、金地集團、綠地集團、龍湖地產、世茂房地產、綠城中國、遠洋地產、雅居樂、中海地產、萬達集團、融創中國、新城控股、朗詩集團、金科集團、中駿置業、越秀地產、旭輝集團、榮盛發展、首開股份、首創置業、當代置業、合景泰富、禹洲地產、中國奧園、陽光城、龍光地產、建業地產、中國金茂、華夏幸福、時代地產、瑞安房地產、花樣年

??二、標桿房企高溢價地塊情況

??基于40家標桿房企拿地情況，我們總結當前幾家有代表性的標桿房企的高溢價拿地情況：

??碧桂園：看好低總價地塊，區域組團性布局提升產品售價溢價空間

??碧桂園是2015年-2016年4月期間奪取高溢價地塊最多的房企，碧桂園全年一年的高溢價拿地數量超越往年水平，這主要是碧桂園在15年調整戰略，拿地擴張勢頭比較積極，高溢價地塊數量多達11宗，大大超出了企業前3年高溢價地塊總量。梳理其高溢價地塊發現主要有以下特點：一是看好低總價地塊。碧桂園11宗高溢價地塊總價在2-13億元之間，而5億元以下地塊數量多達9宗，僅1宗在10億元以上。此外，碧桂園高溢價地塊平均樓板價也較低，為4221元/平米，為40家典型房企平均樓板價較低的房企之一；二是高溢價率相對不高。碧桂園溢價地塊最高為198%，其余均在160%以下，說明企業對待高溢價地塊相對還是比較謹慎的；三是區域組團性布局，提升產品售價溢價空間。從高溢價地塊位置來看，碧桂園高溢價地塊多產生于企業組團布局的區域，如鎮江句容“2016-2-06地塊A”，該地塊屬于碧桂園?翡翠華府項目，而企業在此之前已經在句容布下了碧桂園?大學印象、碧桂園?伯爵山等項目。此外，還如東莞，15年全年，碧桂園在東莞拿下18宗地，共布下了厚街碧桂園、碧桂園鳳凰灣畔花園、清溪碧桂園、碧桂園翡翠花園等項目。由于企業項目打造為區域性大盤，加上組團布局、多盤聯動的發展藍圖，部分熱點地塊企業也不惜重金一舉奪下。況且，拉高地價，對企業來說，已有項目未來的售價空間也會拉高。

　　綠地：看好一線重點城市，大舉進攻北京辦公市場

　　綠地高溢價地塊數量僅次于碧桂園，企業在高溢價拿地方面的策略是：一方面，企業看好一線重點城市，綠地9宗高溢價地塊中，在上海、北京2城市不下5宗，合計投入達78億，占高溢價地塊總投入的80%以上。此外，綠地為鞏固企業已有的發展版圖，還高溢價拿下合肥、鄭州等城市地塊。另一方面，重金奪取北京辦公地。綠地高溢價地塊投入約為93億元，其中，商辦地占達61%，且全部位于北京大興區。據統計，2015年12月以來，綠地在北京大興區連奪5宗商辦用地，總投入約109億元。其中，產生了3幅高溢價地塊。此次高溢價奪地的原因主要是企業在北京的辦公市場有一定的發展基礎，曾多次與北京市政府企業合作，也多次給大型企業在京定制辦公總部大樓，如錘子、阿里等企業。此次大舉在北京大興區奪地，為企業進一步進攻北京辦公市場的埋下籌碼。

　　保利、融創：發展戰略聚焦重點城市，高溢價奪地深化區域性布局

　　保利地產(下文簡稱保利)和融創兩這家企業在高溢價拿地方面戰略比較相似，二者傾向于搶奪一二線重點城市高總價地塊。正是因為如此，高溢價地快總價也比較高，導致拿地投入較多，其中保利尤甚，163億元重金取得6宗高溢價地塊，溢價率多超150%。融創也不例外，合肥兩宗地溢價率超400%。這主要是由于：一方面，保利、融創聚焦城市發展戰略，土地市場競爭較大。受市場環境影響，房企趨同布局市場較好的重點城市，競爭十分激烈。盡管如此，保利、融創兩家企業的產品溢價能力、營銷能力較強，對高溢價地塊操盤有較高的信心；另一方面，從企業自身情況來看，保利則主要是源于拿地態度積極，保利2015年全年拿地投入645億元，較2014年拿地投入增長50%。2016年1-4月更是較同期大幅增長239%。而融創則更多的是強化布局新進入城市。此前通過與綠城合作，融創增添了不少長三角合作發展的機會，與此同時，融創也在不斷強化長三角市場的布局，2015年，融創新進入了南京、合肥等城市，其中合肥、南京通過招拍掛所拿地塊全是高溢價地塊。

　　三、 建議

　　一般來說，高溢價地塊具備地理位置優越、開發前景好、溢價空間大等優點，房企爭搶高溢價地塊也正是基于以上種種利好。盡管如此，由于房企自身情況各異，其在對待高溢價地塊的取舍也不一。在抉擇時，我們建議房企考慮以下幾個方面：

　　一是高總價、大規模地塊要謹慎，避免資金套牢、去化風險。這塊風險不用多說，想必所有房企都有慎重考慮。“高總價+高溢價”的結果向來就是誕生地王，一般追求全國規模化發展的房企，避免拿這類地，因為資金占用太大，后期現金回流也不一定會好。

　　二是攜手資源優勢互補的合作方拿地，減小資金、運作壓力。合作拿地無疑是當下搶地的大招，大家分擔風險，共享利潤，賺得了銷售增長，還擴大了品牌影響力。但資源優勢度的耦合也是需要天時地利人和，否則友誼的小船說翻就翻。

　　三是高溢價地塊對產品溢價能力要求高，房企對自身產品溢價有足夠的信心。高溢價地塊肯定會拉高產品銷售價格，項目后期的售價提升有賴于該區域市場的行情、企業自身的產品能力等方面的復雜因素，尤其是市場行情這塊因素變動性較大，政策性調控的風險首當其沖。