??和大金融、大基建板塊相比，綠地大消費板塊下的跨境電商似乎一直是阿里、網易等互聯網巨頭的領地，和房地產的關聯也不如前兩者緊密。

??但事實上，綠地已經提前做足準備，無論是選址、時機，還是與其他業務的整合，都精心安排。

??一、地利：全國交通樞紐，貿易產業新載體

??綠地表示，將在青浦出口加工區布局發展進口商品自營業務，包括全球直采、食品加工和保稅展示交易等，陸續建設進口食品加工中心、采購及物流配送中心、國際保稅展示交易中心等多個產業項目，形成年銷售額超百億的跨境貿易產業集群。綠地選址青浦，背后有深遠的戰略意義。

??1、青浦是綠地重點投資的區域。已有兩個重點大型綜合體項目，包括總價47.2億元的徐涇會展中心地王項目，位于虹橋商務區，定位總部經濟、會展、商貿物流；17號線青浦新城站上蓋項目，計劃建成高170米的青浦新地標；可見綠地與青浦已經建立了良好的合作關系。

??2、地理位置靠近虹橋交通樞紐。青浦是大虹橋輻射區域之一，也是其中發展空間相對較大的區域。交通物流是電商和貿易產業的關鍵因素，外高橋保稅倉盡管距離港口近，但與上海市區及其他省市 間的交通并不便利。而虹橋機場和虹橋火車站，是前往國內各大省市最主要的主要交通樞紐，以此為依托建立保稅倉是最佳選擇。

??3、青浦承接長寧外溢的外貿產業。長寧區是上海會展和涉外貿易商務發展的起源地, 有大量日資、韓資和貿易企業駐扎，亦具有成熟產業氛圍和文化基礎。隨著貿易產業逐漸向外 

??擴大，毗鄰的青浦能直接受益。此外，虹橋商務區的定位決定了將有更多大型企業被引入片區，優惠扶持政策也會不斷推出。

??二、天時：消費產業鏈成熟，稅制改革機遇

??大消費領域布局基礎——綠地已經完成了從商品直采到銷售給C端的產業鏈布局。去年成立的國際直采中心位于美國、英國、澳洲、韓國；此番又與法國、匈牙利、加拿大、日 

??本等國達成貿易合作意向。除了匈牙利外，其余國家綠地均有房地產項目。銷售渠道包括位于上海、南京、濟南等地的線下全球商品直銷中心“G-SUPER”，和線上APP平臺“綠地鮮生”。

??自營產業鏈是綠地進行業務擴張的基礎，保證綠地在沒有其他合作伙伴的情況下，也能完成整個流程，且沒有了中間經銷商、代理商等環節成本更低。

??跨境電商行業變革——跨境電商行業剛完成新稅制改革，正面臨洗牌期。跨境電商的前身是海淘、代購等，相比傳統進口貿易速度更快、稅收更低，一度 只收取行郵稅，幾乎相當于免稅。4月8日起采用新稅制，按貨物征收關稅和進口環節增值稅、消費稅。新稅制將壓縮跨境電商企業的利潤，天貓國際、京東全球 購、網易考拉等大型企業則能依托雄厚的資金實力，度過稅制改革帶來的行業轉型期；中小企業的生存難度加大。

??綠地選擇了比較合適的進入時機。綠地的全球購平臺將引進數十家成長型跨境電商企業，是基于行業洗牌帶來的整合機遇。從運作模式來看，綠地可能采用以平臺(引入海外品牌和電商企業在平臺進行交易，案例如天貓國際)為主，自營(自行進口，保稅區發貨，案例如聚美優品)為輔。

??國民消費需求情況——商務部的 數據顯示,2015年，我國出境游人數達到1.2億，中國游客在境外消費約1.2萬億元,其中有7000-8000億元用于購物。2015年全年GDP實 際增長6.9%，消費支出對GDP貢獻率為66.4%，較2014年大幅提高15.4個百分點；消費比2014年名義增長10.7%，實際增長10.6%

??消費對GDP的增長貢獻占比提高。當前，我國消費能力強的人口盡管諸多，但對進口商品的需求并未在國內渠道得到釋放，主要原因 還是各種中間成本導致的價差。跨境電商則有望搶占這一市場份額，未來的改革趨勢是從面對C端為主，到面對B端的比例增加，以使更多國內企業和產業在消費增 長中受益，并與傳統貿易模式間逐漸達成互補和平衡。

??三、人和：物流地產支撐，金融板塊協同

??綠地當下首先計劃搭建電商交易平臺，提供供應鏈服務，整個產業鏈的具體內容包括：

??供應鏈服務的核心在于既有部分自營業務直接增加盈利，又有強大的上下游資源整合能力，以滿足不同企業的需求。綠地的主要盈利點包括：

??1、直采銷售收入。通過供應鏈業務，綠地將能在國內找到更多電商、經銷商，綠地自營直采中心的銷售渠道得以拓寬。

??2、供應鏈管理收入。綠地在海外主要國家已有數年房地產滾動開發經驗，建立了本土化團隊，積累了資源，能幫助服務對象安排物流、倉儲、銀行等供應鏈中不可或缺的合作方，獲取最低成本，從中收取一定比例服務費。

??3、國內倉儲物流收入。在國內，除了此番在青浦建立的上海第二大跨境保稅倉外，綠地在南寧、東莞常平等已有跨境電商相關的園區或基地，并在鄭州、沈陽、西安等地開發空港新城，提前布局交通樞紐，為物流倉儲業務發展做準備。

??4、金融業務最具拓展空間。如采用傳統貿易支付模式，遠期信用證可用于融資，類似應收賬款資產證券化，同時減輕進口和出口企業的資金壓力。未來拓展方面，我們預計有兩大方向：一是獲取跨境支付牌照，帶來更多現金流，并可在交易中收取一定比率費用；二是并購保險企業，為進出口船運等提供必需的保障服務。

??有意思的是，綠地此番涉及的業務，在廈門三家旗下有房地產開發板塊的國企廈門國貿、建發股份和象嶼股份中均可找到對標，這反映了：一方面，廈門 和上海同為貿易港口城市，這三家國企均依靠貿易相關業務做大了規模，并與房地產協同發展，綠地自然也有此潛質；另一方面，從披露的財務數據可看出，傳統供 應鏈管理盈利水平并不高，而物流平臺開發運營和金融業務的盈利能力更強，也是行業未來的重要延伸方向。