世茂房地產：全年有望沖擊700億元，行業排名或將進一步提升 

  分析師/CRIC研究中心分析師 沈曉玲 洪圣奇 楊晶晶

  業績保持良好增長態勢，全年有望沖擊700億元銷售額

  2013年上半年，世茂房地產實現銷售金額325.3億元，同比增長45%，完成全年550億銷售目標的59%，目標達成率在龍頭企業中排名靠前。同時，從7月業績數據來看，首7月銷售金額同比增長38%至366億元。此外，按照企業推案計劃，今年下半年，世茂可供出售的面積有580萬 方，650億，全年可售量1000億元。若按照企業上半年54%的去化率水平，全年可完成670億元，將超額完成550億元的銷售目標。如果按照企業制定 的70%的去化率水平，全年業績甚至有望沖擊700億元。

  我們樂觀看待世茂下半年業績增長，還基于下半年上市項目的效能。按照片區劃分，世茂下半年業務重心放在長三角區域。其中，江蘇及上海計劃6個項 目入市，體量為70萬方左右，同時寧波區域、杭州區域分別有27萬方及11.5萬方體量入市，總體量達108萬方左右，占下半年新推項目比重達44%。這 些項目普遍位于城市核心區域，是企業下半年的主要業績增長點。而從單城市來看，福州貢獻率不可小覷。據悉，今年下半年，福州世茂御龍灣將有29萬方貨源推 入市場，以項目目前8000元/平米銷售價格計算，將可貢獻銷售額超過23億元。

  側重長三角二三線城市布局，占據區位優勢發展前景可期

  拿地方面，世茂房地產采取的是廣泛布局長三角，深耕福建，同時向環渤海、中西部擴張的策略。該策略的嚴格實施在今年上半年便可見一斑。據世茂房 地產公布，2013年1-6月份，企業新增土地儲備412萬平方米，四大區域均有涉及，其中長三角區域占比高達42%，作為中國經濟增長的引擎，長三角區 域將為世茂房地產持續發展保駕護航。而在城市布局上，世茂房地產重點關注二三線城市，新增土地儲備覆蓋江浙一帶的主要城市：杭州、蘇州、寧波及南通等。

  長三角區域是世茂房地產的“大本營”，從戰略角度出發，有利于強化上海周邊城市土儲，鞏固“大本營”中心地位；另一方面，今年以來，一線城市土 地市場競爭白熱化，地價接連攀升，考慮到項目運作風險，企業專注于二三線城市開發，不僅可以降低拿地成本，而且因為選擇慎重，拿下地塊占據優良區位，為入 市熱銷創造先天條件。其中，4月份時，世茂在南通一舉拿下兩塊商住地塊，樓板價僅1300元/平米上下，在產品規劃上，項目所打造的商住綜合體填補當地市 場空白，發展前景及銷售利潤可期。

  銷售向好毛利持續提升，債務結構優化還債壓力不大

  企業毛利率為36%，較2012年上半年、2012年全年相比，均增加了2個百分點，是已公布半年報房企中毛利率增加的少數房企之一。毛利率增 長主要是由于今年上半年結轉項目中有較多均來自去年下半年銷售的項目。自2012年下半年開始，企業項目價格有所提高，故推動了今年上半年入賬銷售價格同 比增加10%至11059元/平米。從今年上半年的結轉收入中已經包含去年下半年的銷售項目來看，企業項目開發節奏和周轉效率屬行業較高水平。故今年上半 年一部分銷售項目亦有可能在今年結轉，而該等項目均價已升至13000元/平米。我們可以樂觀預期企業全年毛利率將會有進一步的提升。

  負債方面，與去年年底相比，世茂的凈負債率由56%上升至61%，企業對外表示年底將凈負債率控制在60%以下。從趨勢來看，盡管凈負債率小幅 上升，但綜合企業財務狀況而言，世茂的負債情況屬于可控范圍。首先，受益于市場向好，上半年企業銷售大幅上升，銷售排名從去年年末的第十名上升至第九名， 企業資金回籠迅速，手握貨幣資金189億元，現金短債比達到1.8。其次，世茂不斷優化長短期債務結構，通過低成本銀行貸款償還高利息票據，將短期借貸比 例由30%降低至24%，將長期借貸比例從70%增加至76%，從而進一步緩解短期還債壓力。

  以變應變，多方變革下企業發展穩健

  自蔡雪梅進入世茂房地產，企業便經歷了一系列變革，通過自身的多變，世茂應對了行業的萬變，最終突破業績瓶頸，步入穩健發展通道。展望企業未來發展，營銷及產品這兩大體系的變革將為世茂房地產不斷注入活力，拓展企業上升空間。

  首先，營銷變革而言，世茂房地產的變化點落在“務實”。在組織架構上，實行矩陣式管理，銷售團隊權力下放，細化職能，對市場反應更為快速；在營 銷模式上，策略執行注重隨行就市，根據市場變化，準確做出銷售判斷。近期，客戶服務體系升級成為熱點，世茂便與休閑娛樂領域進行合作，借用跨界資源優勢， 打造房地產行業的“云服務”計劃，為客戶提供更為理想、方便的居住體驗，在行業競爭中先發制人。

  其次，產品變革來看，體現在兩個方面。其一，住宅項目切合當下主流市場需求，已設計的大戶型產品轉變為中小戶型，由此抓住剛需客戶置業，弱化政 策風險；其二，旅游地產投入不斷加大，企業不僅先后成功運作晉江世茂御龍灣、大連世茂御龍海灣，而且以創新的“旅居”模式打開旅游地產新賣點，迎合青年投 資客戶青睞，如上海世茂魔幻納米城推出親子旅居夢工廠概念，開盤首日已熱銷11個億，隨著后期房源入市，32萬方體量為企業業績提供持續增長力。

  通過營銷與產品變革，世茂業績將穩步提升。根據世茂目前的拿地資源可推算出下年可售資源約為1200-1300萬方， 若然按照管理層原先的計劃再多拿幾塊地的話，明年貨量可達至1400-1500萬方。 

   補充說明：此報告僅為企業當日業績發布后的及時快評，后期CRIC研究中心還將有詳詳實的半年報分析報告推出，敬請關注！

  分析師簡介

  沈曉玲  CRIC研究中心企業研究經理，擅長房地產企業戰略、應急策略研究

  洪圣奇  CRIC研究中心駐香港分析師，專注服務資本市場

  楊晶晶  CRIC研究中心企業研究員，擅長房地產企業研究