??選取北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線城市，以及天津、青島、南京、武漢、鄭州、重慶、成都、廈門(mén)、合肥九個(gè)二線城市作為典型城市樣本。

??01

??二手住宅相關(guān)政策

??5月，多個(gè)城市繼續(xù)針對(duì)學(xué)區(qū)房炒作發(fā)布相關(guān)限制政策，南昌要求公辦小學(xué)招生中，房產(chǎn)年限從3年逐步過(guò)渡到6年；上海對(duì)限購(gòu)套數(shù)做出具體約定，對(duì)已取得產(chǎn)證、已網(wǎng)簽備案、已取得新房認(rèn)購(gòu)資格等3種情況，在購(gòu)買(mǎi)二手房查詢(xún)名下套數(shù)中，均認(rèn)定為購(gòu)房套數(shù)；成都建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制，以規(guī)范各區(qū)域的二手房交易價(jià)格。

??02

??典型城市二手住宅交易情況分析

??2.1    典型城市二手住宅成交總量環(huán)比繼續(xù)下降

??2021年5月典型城市二手住宅成交面積合計(jì)1162.8萬(wàn)平方米，較上月減少9.6%，絕對(duì)額減少123.6萬(wàn)平方米。從同比數(shù)據(jù)來(lái)看，深圳、成都、鄭州、上海成交量較去年同期有所下降，其余城市同比均有一定增長(zhǎng)。重慶、上海、武漢成交量環(huán)比呈現(xiàn)增長(zhǎng)，其余城市環(huán)比均有所下降。具體來(lái)看，上海成交量繼續(xù)保持首位，達(dá)到213.4萬(wàn)平方米，環(huán)比增加10.3%，較去年同期下降9.0%；北京成交量次之，達(dá)到171.6萬(wàn)平方米，較上月減少5.9%，同比上漲20.9%；重慶、天津、南京成交量均超過(guò)100萬(wàn)平方米，其中重慶同比漲幅達(dá)80.7%，環(huán)比上月增加26.8%，南京成交量較去年同期基本持平，環(huán)比下跌23.6%；廈門(mén)、鄭州、深圳、成都成交量均未超過(guò)50萬(wàn)平方米，其中，深圳成交量為31.9萬(wàn)平方米，同比下降56.7%，環(huán)比下降24.4%，成交量最低的為成都，僅24.2萬(wàn)平方米，環(huán)比減少40.3%，較去年同期下降50%。

??2.2 深圳成交套數(shù)同比下跌近六成

??5月，十三個(gè)典型城市二手住宅共成交12.9萬(wàn)套，除重慶、上海、武漢外，其余城市成交套數(shù)較上月均有所減少。上海成交套數(shù)居十三個(gè)典型城市首位，達(dá)到2.5萬(wàn)套，較去年同期減少10.6%，環(huán)比增加5.7%；北京成交1.9萬(wàn)套，位居第二，較去年同期增加16.5%，環(huán)比減少5.4%；重慶、天津、南京、廣州成交套數(shù)均超過(guò)1萬(wàn)套；廈門(mén)、鄭州、深圳、成都成交套數(shù)均低于0.4萬(wàn)套，其中，深圳成交套數(shù)為0.36萬(wàn)套，同比減少58.2%，環(huán)比減少25%；成都成交套數(shù)最少，僅有0.25萬(wàn)套，同比減少49.4%，環(huán)比減少40%。

?

??2.3.1   北京環(huán)比漲幅突出，深圳環(huán)比微跌

??根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新公布的二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)，5月，除深圳環(huán)比微跌，其余典型城市二手住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比均有所增長(zhǎng)，北京環(huán)比上升1.1個(gè)百分點(diǎn)，漲幅位列第一，重慶較上月增加1個(gè)百分點(diǎn)，漲幅第二；鄭州、南京、成都、上海、廣州環(huán)比漲幅分布在0.6%-0.9%之間；隨著二手房管控政策逐漸發(fā)揮效應(yīng)，深圳二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比微跌。同比漲幅最大的為廣州，較去年同期高13.5個(gè)百分點(diǎn)；深圳同比漲幅為10.9%；其他城市中，上海、北京、成都、南京、合肥同比漲幅均超過(guò)6%；天津二手住宅價(jià)格同比持續(xù)下跌。

??按照統(tǒng)計(jì)制度規(guī)定，2021年1月起，房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格定基指數(shù)開(kāi)始使用2020年平均值作為新一輪對(duì)比基期。從定基指數(shù)的角度來(lái)看，5月，除天津外，其余典型城市二手住宅價(jià)格均高于上年12個(gè)月平均價(jià)格，其中漲幅最大的為廣州，高于上年平均價(jià)格10.6個(gè)百分點(diǎn)，北京、深圳、上海、成都、合肥、南京均高于上年平均價(jià)格5個(gè)百分點(diǎn)以上；鄭州、青島較過(guò)去平均價(jià)格分別微增0.7%、0.6%；天津二手房銷(xiāo)售價(jià)格較上年平均價(jià)格低0.3%。

??

??2.3.1   北京三種戶型價(jià)格環(huán)比均呈現(xiàn)顯著增長(zhǎng)

??從結(jié)構(gòu)上看，5月二手住宅交易市場(chǎng)上，北京三種戶型價(jià)格較上月均有明顯增長(zhǎng)，南京、天津、合肥90平方米以下戶型價(jià)格漲幅較大；成都、廈門(mén)90-144平方米戶型價(jià)格有較明顯增長(zhǎng)；重慶、廣州、鄭州、深圳144平方米以上戶型價(jià)格漲幅突出。

??03

??二手住宅與新商品住宅成交情況對(duì)比

??3.1     新建商品住宅成交量環(huán)比下跌逾一成，總體仍高于二手住宅成交量

2021年5月，典型城市新建商品住宅成交面積為1515.0萬(wàn)平方米，環(huán)比減少11.2%，絕對(duì)額減少190.7萬(wàn)平方米。同期二手住宅成交量是新建商品住宅成交量的0.77倍，成交量區(qū)域分化顯著：上海二手房成交面積是新房成交面積的3.5倍；北京二手房成交面積是新房成交面積的3.0倍；合肥二手房成交面積與新房成交面積基本持平。從絕對(duì)額來(lái)看，重慶新房成交面積最高，達(dá)到303.7萬(wàn)平方米，同期二手房成交面積是新房的0.53倍；其次為武漢，新房成交面積231.4萬(wàn)平方米，同期二手房成交面積是新房的0.37倍；深圳新房成交面積最少，僅有36萬(wàn)平方米。新房成交套數(shù)與成交面積情況保持一致，同期二手房成交套數(shù)是新房成交套數(shù)的0.96倍，絕對(duì)額較新房成交套數(shù)少0.58萬(wàn)套。

??3.2     典型城市新房?jī)r(jià)格均有明顯增長(zhǎng)

??5月，十三個(gè)典型城市新房銷(xiāo)售價(jià)格延續(xù)上月上漲態(tài)勢(shì)，環(huán)比、同比指數(shù)均呈現(xiàn)明顯增長(zhǎng)，重慶環(huán)比指數(shù)較上月提升1.9個(gè)百分點(diǎn)，位列典型城市首位；其次為廣州，環(huán)比漲幅為1.5%；其余城市環(huán)比漲幅均未超過(guò)1%；合肥新房?jī)r(jià)格較上月提升0.2%，位居典型城市末位。從同比指數(shù)來(lái)看，典型城市新房銷(xiāo)售價(jià)格較去年同期均有顯著提高，其中漲幅最大的為廣州，同比增加11.2%；其次為重慶，同比上漲8.0%；同比漲幅位于末位的是鄭州，較去年同期增長(zhǎng)2.7%。

??從定基指數(shù)的角度來(lái)看，十三個(gè)典型城市新房?jī)r(jià)格均顯著高于上年平均價(jià)格，漲幅最大的為廣州，較上年平均價(jià)格提高9.3個(gè)百分點(diǎn)；重慶定基價(jià)格指數(shù)位列第二，高于上年平均價(jià)格7.3個(gè)百分點(diǎn)；排名末兩位的是深圳及鄭州，分別高于上年平均價(jià)格的3.0%、2.5%。

??從結(jié)構(gòu)上看，與上月相比，重慶三種戶型價(jià)格均有明顯增長(zhǎng)，廈門(mén)、武漢、上海、天津、合肥90平方米以下戶型銷(xiāo)售價(jià)格較上月有明顯上漲；鄭州、北京、深圳、青島90-144平方米戶型價(jià)格漲幅突出；廣州、成都144平方米以上大戶型價(jià)格環(huán)比漲幅明顯。

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??總結(jié)

??本月，為促進(jìn)二手房?jī)r(jià)格的穩(wěn)定，多個(gè)城市對(duì)二手房交易持續(xù)實(shí)施監(jiān)管，成都建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制，對(duì)高價(jià)項(xiàng)目掛牌和交易施行嚴(yán)加管控；部分城市繼續(xù)對(duì)炒作學(xué)區(qū)房的行為予以打擊，或在購(gòu)房政策上有所收緊，調(diào)控政策更加精細(xì)化、體系化。

??從成交量來(lái)看，隨著信貸收緊、調(diào)控趨嚴(yán)，二手房市場(chǎng)降溫幅度明顯，5月二手房成交量持續(xù)萎縮，典型城市成交總量環(huán)比下跌近一成。從具體城市來(lái)看，除重慶、上海、武漢外，其余城市成交量均少于上月，重慶二手房、新房的成交量均大幅攀升，深圳二手房、新房的成交量均現(xiàn)顯著回落。同期新房市場(chǎng)成交總量環(huán)比下跌逾一成，各地成交情況冷熱不均。總體來(lái)看，同期二手房成交面積是新房成交面積的0.77倍。

??從二手房銷(xiāo)售價(jià)格來(lái)看，典型城市二手房?jī)r(jià)格環(huán)比指數(shù)均呈現(xiàn)上漲，但房?jī)r(jià)漲幅趨緩，環(huán)比漲幅較上月繼續(xù)縮小。從數(shù)據(jù)上看，北京二手房?jī)r(jià)格環(huán)比增速位列第一；重慶緊隨其后，成為房?jī)r(jià)上漲最快的城市；隨著二手房管控政策逐漸發(fā)揮效應(yīng)，深圳二手房?jī)r(jià)格首次出現(xiàn)下調(diào)；天津二手房?jī)r(jià)格同比持續(xù)下跌。 

??報(bào)告執(zhí)筆人：菲菲