摘要——

  2014年首季度，亞太區(qū)寫字樓市況平淡，各方觀望情緒較濃，業(yè)主對(duì)于開發(fā)新寫字樓項(xiàng)目采審慎態(tài)度，租戶亦未敢大舉簽租新樓面；

  首季度亞太區(qū)寫字樓租金錄得輕微增長(zhǎng)，區(qū)內(nèi)39個(gè)市場(chǎng)中，有17個(gè)租金上升，有11個(gè)市場(chǎng)則出現(xiàn)租金下調(diào)；區(qū)內(nèi)凈吸納量自上季度下跌28%至本季的130萬(wàn)平方米；

  出現(xiàn)租金增長(zhǎng)的市場(chǎng)多為北亞區(qū)的主要市場(chǎng)，包括東京及北京，而租金下跌的市場(chǎng)則主要位于印度及中國(guó)的二線城市；

  預(yù)期亞太區(qū)寫字樓市場(chǎng)在未來(lái)三年將繼續(xù)出現(xiàn)供過于求的局面，至2016年，區(qū)內(nèi)的空置率將升至15%以上。

  香港／新加坡：DTZ戴德梁行今天發(fā)表《Property Times》亞太區(qū)寫字樓市場(chǎng)2014年第1季度報(bào)告。2014年首季度，亞太區(qū)寫字樓市況平淡，各方觀望情緒較為濃重，業(yè)主對(duì)于開發(fā)新寫字樓項(xiàng)目采審慎 態(tài)度，租戶亦未敢大舉簽租新樓面。季內(nèi)亞太區(qū)整體市場(chǎng)的凈吸納量自上季度下跌28%至130萬(wàn)平方米，供應(yīng)亦自上季下跌27%至180萬(wàn)平方米。

  首季度亞太區(qū)寫字樓租金錄得輕微增長(zhǎng)，區(qū)內(nèi)39個(gè)市場(chǎng)中，有17個(gè)錄得租金增幅，有11個(gè)市場(chǎng)則出現(xiàn)租金下調(diào)，與上季度區(qū)內(nèi)有18個(gè)市場(chǎng)錄得租金增長(zhǎng)，僅有9個(gè)市場(chǎng)租金下調(diào)相比，本季市道較上季略為轉(zhuǎn)淡。

  本季度新加坡錄得出人意表的4.2%租金增長(zhǎng)，增幅為亞太區(qū)各市場(chǎng)之首，星洲市場(chǎng)本季租務(wù)活動(dòng)較上季好轉(zhuǎn)，凈吸納量持續(xù)超于供應(yīng)量。

  DTZ戴德梁行東南亞丶澳大利亞及新西蘭研究部主管Dominic Brown先生表示：“新加坡寫字樓市場(chǎng)現(xiàn)正處于上升周期，主要受到制藥及信息科技等非金融行業(yè)的租賃需求所帶動(dòng)，持續(xù)的租金高企和低空置率，讓星洲寫字樓的業(yè)主擁有較強(qiáng)的議價(jià)能力，而租戶則不免顯得較為被動(dòng)。”

  與新加坡相反，香港的寫字樓業(yè)主則要提供更多租務(wù)優(yōu)惠以吸引租客，刺激季內(nèi)的凈吸納量增至34,000平方米，空置率則回落至5.6%，大致可抵銷 去年下半年間高達(dá)37,000平方米的負(fù)吸納量。相對(duì)新加坡的寫字樓租賃需求來(lái)自多個(gè)工業(yè)，香港的租賃活動(dòng)則始終集中于金融行業(yè)，當(dāng)中包括中國(guó)大陸公司來(lái) 港擴(kuò)張，以及海外基金欲于亞太區(qū)占一席位等而形成租賃需求。

  中國(guó)方面，首季度的租賃需求大致能配合供應(yīng)量，全國(guó)凈吸納量為50萬(wàn)平方米，新供應(yīng)則為60萬(wàn)平方米，空置率則繼續(xù)保持在12%的水平，低于亞太區(qū) 的空置率平均值13.5%。中國(guó)各市場(chǎng)之間卻有較大的差異，例如成都及重慶的空置率分別達(dá)到48%及45%，屬亞太區(qū)內(nèi)最高的水平，然而區(qū)內(nèi)空置率最低的 市場(chǎng)亦是在中國(guó)，分別為金融行業(yè)集中的上海浦東(2%)，以及北京整體市場(chǎng)(3%)。

  DTZ戴德梁行北亞區(qū)研究部主管聶安達(dá)先生表示：“北京及上海浦東寫字樓區(qū)幾乎已完全滿租，只余下一些二線樓面，因此北京和上海一些檔次較低的寫字 樓亦有望提高租金，進(jìn)一步與市內(nèi)頂級(jí)商廈的租金水平拉近。從租戶的角度來(lái)看，上海浦西區(qū)外圍一些非核心市場(chǎng)，以及中國(guó)大部分二線城市的寫字樓市場(chǎng)快速發(fā) 展，也會(huì)為租戶帶來(lái)更多樓面選擇，以提高工作間的使用效率。”

  至于區(qū)內(nèi)其他市場(chǎng)，東京的市況持續(xù)改善，空置率按季下跌0.7個(gè)百分點(diǎn)至6.3%，租金則按季上升1.3%。印度則是本季供求失衡最明顯的市場(chǎng)，其 寫字樓供應(yīng)增加超過一倍至110萬(wàn)平方米，但凈吸納量卻維持在50萬(wàn)平方米的水平，與上季相若。大部分新寫字樓項(xiàng)目均位于中央商務(wù)區(qū)以外，為希望遷出中央 商務(wù)區(qū)或減省租務(wù)開支的企業(yè)帶來(lái)了更多樓面選擇。不過，目前有不少印度企業(yè)在擴(kuò)充方面按兵不動(dòng)，等待印度大選結(jié)果在年中出爐以后再作定論。

  預(yù)期亞太區(qū)寫字樓市場(chǎng)在未來(lái)三年將繼續(xù)出現(xiàn)供過于求的局面，令區(qū)內(nèi)的空置率攀升，至2016年達(dá)到15%以上的水平。然而，并非所有亞太區(qū)的寫字樓市場(chǎng)在2014至2016年間都會(huì)出現(xiàn)供應(yīng)過度的現(xiàn)象。

  DTZ戴德梁行亞太區(qū)預(yù)測(cè)及策略研究部主管馮國(guó)健先生指出：“亞太區(qū)內(nèi)的核心市場(chǎng)受到的影響將會(huì)較小，其中東京在未來(lái)三年還將出現(xiàn)凈吸納量超越供應(yīng) 量的情況，令東京的租金有望進(jìn)一步上升，而租戶則要面對(duì)樓面選擇愈來(lái)愈少，租金叫價(jià)又不斷提高的難題。本年至2016年間，新加坡的租金亦將以每年5%的 幅度增長(zhǎng)，但同時(shí)優(yōu)質(zhì)寫字樓供應(yīng)亦會(huì)大增，為租戶帶來(lái)一定的選擇。”

  未來(lái)三年，在亞太區(qū)各個(gè)新興寫字樓市場(chǎng)中，供求失衡的情況在中國(guó)將會(huì)最為明顯，雖然優(yōu)質(zhì)寫字樓供應(yīng)增加，加上國(guó)內(nèi)企業(yè)不斷擴(kuò)充，都可推動(dòng)租賃需求， 令凈吸納量大增，但預(yù)料供過于求仍然會(huì)是市場(chǎng)主調(diào)。印度及東南亞市場(chǎng)在2014至16年間亦會(huì)出現(xiàn)不同程度的供求不協(xié)調(diào)的局面。