◎  研究員 /馬千里，邱娟

??2016年杭州土地市場熱度明顯上升，當年綠城競得的潮鳴地塊，在之后的兩年內均保持著杭州最高樓板價的記錄。在這兩年間，盡管最高樓板價未被刷新，但多個區域地王最高單價不斷被刷新，土地市場熱度依然高漲。到了2019年，由于杭州土拍采用“限價+競自持”方式競拍，部分地塊實際樓板價也早已刷新了歷史地王價，地市熱度明顯被低估。 

??隨著地王們逐漸進入銷售階段，但市場整體調控力度尚未放松，杭州房價走勢也一直較為平穩，在這樣的環境下，這些頂風入市的地王們如今生存狀態如何呢？

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??土地市場：行政區地王接連被刷新，“限價+競自持”使得市場熱度被低估

??2016年，綠城在杭州下城區以45368元/平方米的價格拿下一宗宅地，刷新了當時的單價地王記錄且較歷史單價地王樓板價提升了24%，杭州土地樓板價產生了跳躍性的上漲。2017、2018年杭州土地市場迎來一波“地王潮”，2017年上城區、拱墅區、西湖區、蕭山區、余杭區、臨安區等多個行政區地王被刷新，2018年，江干區、濱江區、蕭山區、余杭區、富陽區等行政區地王又不斷被刷新，這兩年地王數量均保持在高位。 

??到了2019年上半年，杭州土地市場再度大幅升溫，以4月份成交的上城區望江單元的優質宅地為例，在經過34輪的競價后溢價率達到30%，并進入競自持程序；最終經過11輪競自持投報后，被濱江集團以最高限價52億元、30%溢價率+自持22%、樓板價45325元/平方米競得，實際樓板價已經超5萬元/平方米，早已刷新了歷史最高單價。 

??而從地王的平均樓板價來看， 2016年到2019年地王的平均樓板價保持基本穩定，整體保持在3萬元/平方米以下。值得注意的是，2019年地王的平均樓板價為26692元/平方米，較前三年略有下降，尤其較2017年下降了10%，究其原因，也是由于杭州2019年土地拍賣規則導致的，地市高熱之下，“限價”雖然使得土地樓板價保持在可控范圍，但是“競自持”使得可售面積明顯減少，實際樓板價依然處于高位，土地市場熱度依然高漲。這從2019年杭州土地出讓金數量即可看出 ，根據CRIC統計，截止11月18日，杭州年內累計土地出讓金額達2387億元，較2018年全年出讓金總額僅低56億元，依然排在全國第一位。

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??入市情況：近八成地王已經開盤，尚未入市地王多為主城區超高單價地王

??根據CRIC統計，截止2019年11月18日，近八成地王已經入市，入市項目的平均入市周期達15.6個月，超過全國平均入市周期10個月左右。就已入市的單個地塊來看，入市最快的是臨安區單價地王項目——苕溪壹號，拍地之后4個月就開盤，該項目拿地樓板價高達12506元/平方米，溢價率高達55%，這與臨安當時的規劃利好和杭州樓市的高熱不退以及臨安相對寬松的調控政策息息相關，這場土拍是在臨安撤縣設區后的半月內拍下的，行政區劃調整后，臨安的樓市熱鬧非凡，杭州市區、嘉興、溫州的炒房團蜂擁而至，臨安的房價迎來了新一輪的上漲契機，因此，土拍熱度明顯上漲。由于市場高預期，為了搭上順風車，房企加快了入市的進度，僅僅4個月就開盤；首開平均銷售均價17000元/平方米，剔除建安、營銷等成本，項目肯定是要虧的，目前房價漲至22450元/平方米，能稍有盈利空間。而入市最為緩慢的地王是前江干區單價地王——金隅中鐵諾德都會森林，拿地之后22個月才首開，其余入市項目開發周期均在1-2年之間，大部分地王的開發節奏較為緩慢。

??除土地成交不久的富陽區單價地王外，未入市的項目均是位于主城區的超高單價地王，多位于西湖、江干、上城等區域，樓板價接近或超4萬元/平方米，在當時這一價格接近或超過周邊同類項目的售價，面粉價格過于高昂，因此入市節奏較同期地王明顯偏慢。在當前較為嚴苛的限價背景下，這類高價地王入市的盈利空間不大，大概率面臨虧損的命運，所以這類地王項目依舊處于擱置狀態，入市周期預計均超2年。 

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??周邊房價：拿地時機關乎盈利空間，下城區、余杭區、臨安區等區域漲勢最為突出

??進一步結合入市時點來看，已入市的“地王”項目主要集中在2016、2017、2018年拿地，與拿地時的周邊房價相比，開盤價格平均漲幅已達36%。但各項目受規劃利好程度不同，加之拿地時的基礎房價存在差異，開盤時的房價漲幅也存在較大差異。總的來說，規劃利好較大的余杭、臨安等區域房價漲幅最為突出，相比之下，供地較少、限價嚴格的上城區房價漲勢最慢。至于價格，由于2018年下半年杭州對部分高價地有針對性的放松限價，因此部分地王項目價格有明顯上漲，譬如拱墅區單價地王項目——綠城建發沁園，2018年10月底開盤價格49500元/平方米，目前價格已經增至61500元/平方米，漲幅高達24%，還有上文提到的臨安單價地王項目——苕溪壹號，目前售價達22450元/平方米，較首開價格上漲了32%，其余項目價格漲幅多在7%以下。 

??就盈利情況來看，拿地之時，13宗地王項目有5宗“面粉”貴于“面包”，最為典型的當屬“踩點”拿地的綠城鳳起潮鳴項目，該宗地在2016年3月競得，盡管當時拿地之處樓板價較當時周邊房價還要貴368元/平方米；但由于項目區位優越，加之項目定位高端，又恰好趕上了杭州房價快速上漲的窗口期，2017年底項目開盤價達80000元/平方米，較拿地時的周邊房價上漲了78%，房地差也接近了34632元/平方米，盈利空間可期。

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??盈虧情況：七成入市地王面臨虧損，拿地較早的主城區項目盈利空間大

??就已經入市的13個典型地王項目來看，根據測算地價房價比值處于45%-82%不等，房地差在4494-34632元/平方米之間。盈利空間較大的項目集中在下城區和濱江區，并且是拿地較早的項目，多早于2016年6月，其中鳳起潮鳴、杭州壹號院兩個項目的房地差均超2.5萬元/平方米，地房比均在57%以下，盈利空間十分可觀。

??值得注意的是，盈利的地王還是少數，七成入市地王面臨虧損。這部分項目地房比多在65%以上。其中，位于拱墅區的綠城建發沁園表現最為突出，該項目土地在2017年1月被綠城以31億元的價格競得，樓板價高達40766元/平方米，2018年10月首開，首開平均售價49500元/平方米，地房比高達82%，房地差僅有8734元/平方米，虧損十分嚴重。 

??我們進一步對這些虧損地王項目的土地成交時間進行分析，發現這批地王集中成交在2017年下半年至2018年初，這也與當時杭州的樓市和地市情況有極大關聯，當時剛剛經歷過2016、2017年樓市高位的大部分房企去庫存取得了階段性成果、對樓市充滿信心，同時房企也為戰略布局考慮，補倉意愿強烈，拿地有些“不計成本”、缺乏理智，因此2017、2018年誕生了許多區域性地王，這一波地王上市正好趕上嚴苛的限價調控，因此項目大多難逃虧損的命運。

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??總結：六成普通項目尚有盈利，明顯優于地王，房企可適時補倉

??根據CRIC對杭州2016、2017年成交的188幅含宅地塊的運營情況進行統計分析，結果發現：目前還有23宗土地尚未開盤，僅占一成；而就盈利情況來看，近六成項目尚有盈利空間，超四成項目是虧損的，這與七成地王陷入虧損的困境截然不同，明顯優于地王項目。 

??就區域來看，臨安、蕭山、富陽、余杭等郊區盈利項目的占比較高，這也與土地競爭格局和房價漲勢有較大關聯，一方面，郊區房企競爭不及主城區激烈，拍地相對理性，土地價格雖然高，但房企在拿地時不會像在主城區拿地時那樣“不計成本”，另一方面，郊區譬如臨安撤縣設區，迎來規劃利好，同時也不限購，房價漲勢突出，因此郊區項目的盈利概率相對較大，而主城區即使是非地王項目，地房比也處于高位，盈利空間不能保障，多面臨虧損的命運，這也與我們的統計相符合，拱墅、西湖、江干、下城、濱江等區域虧損項目個數均多于盈利項目。

??考慮到杭州近些年流動人口較多，加之一二手房價格倒掛，購房者持對新房的搖號中簽心態大于購買單價相對高昂的二手房源，結合市場來看，單10月份就連續出現三次“萬人搖”，足以見得杭州新房的需求還是十分旺盛的。尤其在目前房價整體趨穩、土地價格不高的背景之下，那些價格合理、交通、配套較為完善的土地，尤其是蕭山、余杭等近郊區，房企可予以重點關注，適時補倉。