??17年新年土拍已經開始，不少重點城市在執行“收緊”調控政策以來，其土地市場仍然受到眾多房企關注，土拍熱度依然不減，如剛剛結束的合肥濱湖區土拍，收金148.7億，七宗地塊有四宗溢價率超200%、1宗溢價已超300%。同時，也有部分城市土地市場出現“降溫”，高溢價、高總價、高均價“三高”地塊均未出現，幾近以底價成交，政策調控效果或已顯現。

??新年土拍情況：首場土拍并不冷，重點城市依然熱

??我們梳理了開年以來重點城市新年首場土拍情況(見附表1)，整體情況如下：

??南京、合肥、佛山、寧波等城市土拍依然較熱。雖然大部分重點城市均已執行土拍限價、熔斷、竟配建等土地出讓的收緊調控(見附表2)，但從1月份已開賣土地的城市來看，在南京、合肥、佛山、寧波等城市首推地塊拍賣中房企的熱情度依然很高，鄭州、成都部分重點地塊也受到較高的關注度。其中，南京于1月12日舉行首場土拍，推出的7宗地塊中兩宗住宅地塊受到房企追捧，其中江寧濱江G90地塊拍出11077元/平米突破區域最高現房銷售起始價，同樣江寧湯山G91號地塊總價超過最高限價將搖號定奪；合肥也于1月13日迎來首場土拍，共計出讓新站區等7宗地，吸金71.45億，其中多宗地塊溢價率都超過100%；而佛山、寧波首場土拍部分地塊拍出區域新高單價。

??上海、深圳、青島、無錫等城市土拍被迫“降溫”。這些城市土拍“降溫”現象主要是為響應調控號召，對推地屬性做了結構調整，為較冷門的地塊。如上海1月5日推出的寶山羅涇鎮兩宗地，其中一塊住宅地塊受到房企歡迎，拍出了57%的較高溢價率，而另一宗商業地幾近以底價成交，溢價率僅3%。深圳不約而同，首推地塊均為關注度較低的地塊，1月5日推出兩宗工業地、一宗商業地，均以底價成交。其他還如無錫首場土拍推出的地塊為錫東新城商務區五星級酒店地塊，在商業供應過量的市場環境之下，該地塊成交自然而然反響平平。而青島亦是如此，避開純住宅用地供應，本次出讓是即墨市5宗地塊，3宗地塊為純商業、2宗為住宅兼容商業。

??由上可以看出，重點城市土拍市場、尤其是住宅地塊，依然是房企角逐拿地的焦點，其他二線省會城市的部分重點地塊也將受到房企關注，如本次首場土拍中，石家莊推出緊鄰正定新區園博園核心位置的兩宗商務金融地均以200%以上的高溢價成交。城市之間和城市內部的土拍行情分化現象或是今年主流。

??房企拿地建議：城市選擇須謹慎，拿地方式可變換

??對于房企而言，在今年城市分化調控的大環境下，房企在拿地上又須準備哪些策略呢？

??首先，在城市選擇上，三類城市值得注意：

??① 控制：杭州、蘇州、南京、深圳等城市，16年地價已經高企，今年要控制拿地價格；

??② 謹慎：成都、重慶、昆明等市場趨于飽和的城市，可考慮投資一些中小型地塊，可加快開發，保證快速變現；

??③ 碰運氣：在北京、上海、廈門、廣州、合肥等城市抗風險能力強，但土拍限制較為嚴格，房企可碰碰運氣，多參與，搖號搖到、溢價較低就拿； 

??其次，就房企自身投資戰略的制定而言，我們建議：

??① 聚焦：聚焦目前已進入城市，暫不做大規模擴張。尤其是擴張欲望較強的中小型房企，做好已進入城市的深耕發展，穩一步，走一步，不建議快跑。

??② 追隨：緊跟政府規劃的步調，城市綜合性項目機會看多。如與政府合作開發產業新城、特色小鎮等大型綜合項目，可獲取土地一級開發、代建、運營、土地儲備等多方業務。

??③ 尋找：敏銳市場風向，尋找投資機會。市場下行時，也是下一波發展的機會； 

??再者，在拿地方式上，房企可以選擇：

??① 不拿或少拿地王。2017年機遇與挑戰并存，政策面的收緊房企或面臨銷售困境，房企拿地應規避高總價、高溢價、高單價地塊，但與此同時，土地市場的降溫也值得期待，趁土地價格回落之時，房企可選擇性增加土地儲備。

??② 尋找機會加大并購。16年不少房企抓住并購這個砝碼推高了銷售業績，同時企業土地糧倉也得到充實。房企在今年可加強自身的品牌或資本實力，尋找與自身發展戰略相匹配的收并購標的。

??③ 合作拿地或操盤。不少房企在16年拿了高價地塊，今年可適當減少權益，在拿地或操盤采取“合作-開發“模式，降低風險的同時，還能擴大銷售規模，贏得品牌輸出，合作方雙雙獲益。

??④ 撿漏地塊。熱點地塊并非是土地投資的唯一選擇，一些位于重點城市或區域的”遺漏“地塊也值得關注，這些地塊一方面或可在后期受到整個市場板塊的帶動而收益，另一方面，房企也可憑此自身品牌或產品溢價創出高銷量。