研究員/楊科偉

  11月13日，上海調(diào)整了普通住宅的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，這個(gè)嚴(yán)重滯后市場(chǎng)變化的新標(biāo)準(zhǔn)終于落地，也算是眾望所歸。盡管今年以來(lái)上海市場(chǎng)總體表現(xiàn)并無(wú)“救市”的內(nèi)在邏輯，但這一調(diào)整無(wú)疑能提升市場(chǎng)交易的熱度，給相對(duì)疲軟的土地市場(chǎng)在年末沖刺加入一劑助推劑。

  樓市回暖大勢(shì)已定，各地“救市”政策成效彰顯 

  國(guó)家統(tǒng)計(jì)局13日公布數(shù)據(jù)顯示，前10月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng)12.4%，增速回落趨緩。商品房銷售面積88494萬(wàn)平方米，同比下降 7.8%，降幅比1-9月份收窄0.8個(gè)百分點(diǎn)。開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋新開(kāi)工面積147661萬(wàn)平方米，同比下降5.5%，降幅收窄3.8個(gè)百分點(diǎn)。

  根據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)的69個(gè)重點(diǎn)城市數(shù)據(jù)顯示，各城市前三季度整體市場(chǎng)成交量呈穩(wěn)步上升的狀態(tài)，尤其是諸多城市在10月份創(chuàng)下了年內(nèi)成交高峰，一線城市成交量10月環(huán)比大增47%，二線城市環(huán)比增長(zhǎng)10%，三四線城市成交量環(huán)比增幅32%。

  市場(chǎng)逐漸走出調(diào)整，無(wú)疑是地方自下而上地出臺(tái)救市政策刺激樓市的效果顯現(xiàn)，降低了購(gòu)房門(mén)檻和購(gòu)房成本，加之開(kāi)發(fā)商低價(jià)入市，多樣營(yíng)銷去庫(kù)存，市場(chǎng)回暖基本面已定。

  上海樓市在一線市場(chǎng)表現(xiàn)最好， 并無(wú)內(nèi)在“救市”邏輯

  一直被看作樓市”安全港”的一線城市卻在今年的樓市調(diào)整中，在各能級(jí)城市中表現(xiàn)最不盡人意。一線城市前10月商品住宅成交面積同比大跌 25.7%，二線城市同比下跌13.6%，三四線城市同比下跌11.7%。至10月底，一線城市仍有3622萬(wàn)平方米商品住宅庫(kù)存量，消化周期為13.6 個(gè)月。

  盡管如此，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行缺失其中最好的，前10月商品住宅成交面積高達(dá)1596萬(wàn)平方米，占一線城市總成交量的42.78%。至10月 底，上海的商品住宅庫(kù)存量?jī)H余978萬(wàn)平方米，消化周期11.7個(gè)月，為一線城市中去化壓力最小的一個(gè)。因此，從市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的角度來(lái)看，上海本身并無(wú)內(nèi)在的 “救市”沖動(dòng)。

  但就保持市場(chǎng)公平交易而言，交易規(guī)則要與時(shí)俱進(jìn)。此次調(diào)整距上次普通住房標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整已過(guò)去兩年半，其間商品住宅成交均價(jià)上漲幅度高達(dá)23.4%， 諸多剛需樓盤(pán)“被豪宅”。從這個(gè)意義上來(lái)說(shuō)，調(diào)整又是非常必要的。因此，此番調(diào)整與其他城市的取消限購(gòu)、購(gòu)房補(bǔ)貼等措施不同，屬于正常調(diào)整范疇。

  年末土地市還需一把火，普通住宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整或能擔(dān)此大任

  雖然上海房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)相對(duì)平穩(wěn)健康的，但土地市場(chǎng)卻相對(duì)冷清疲軟，一線城市中唯獨(dú)上海土地市場(chǎng)表現(xiàn)最差。從土地出讓金來(lái)看，前10月，上海土 地出讓成交金額僅1078億元，同比銳減36%；相比北京前10月土地成交金額高達(dá)1781億元，遠(yuǎn)超去年同期水平，接近2013年全年，廣州、深圳與去 年同期相比下降一成左右，巨大的反差預(yù)示著上海的土地市場(chǎng)問(wèn)題不小。

  上海土地市場(chǎng)除成交金額同、環(huán)比齊跌外，接連遭遇流拍、延拍等一系列尷尬事件也在寸土必爭(zhēng)的上海地市許久未現(xiàn)，尤其是住宅地塊，2013年以來(lái) 幾乎未出現(xiàn)過(guò)因無(wú)人報(bào)價(jià)而終止掛牌的現(xiàn)象。2月，浦東新區(qū)楊思社區(qū)一商業(yè)地塊申請(qǐng)競(jìng)買(mǎi)人數(shù)為零，流拍；6月，奉賢區(qū)一商住辦地塊競(jìng)買(mǎi)申請(qǐng)人數(shù)為零，流 拍………土地市場(chǎng)慘淡直接影響財(cái)政收入，而即將迎來(lái)的年末土地出讓大潮似乎缺少幾分火候。

  據(jù)悉，接下來(lái)?xiàng)钇謪^(qū)、浦東新區(qū)和寶山均推出居住用地，靜安區(qū)和閘北區(qū)均推出商辦用地，還有備受矚目的“董家渡”地塊。這些大體量的土地入市， “收益”如何取決于開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)整體樓市的信心。對(duì)上海而言，短時(shí)間內(nèi)取消限購(gòu)的可能性微乎其微，限貸放松的作用也幾乎是紙上談兵，調(diào)整普通住宅標(biāo)準(zhǔn)對(duì)改善 型購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，還清貸款購(gòu)買(mǎi)第二套普通住宅將可享受首套房首付和利率，購(gòu)買(mǎi)力大幅度提升，對(duì)中小戶型，中低總價(jià)的普通住宅的流動(dòng)有加速作用，一定程度上將 提升市場(chǎng)溫度，對(duì)穩(wěn)定市場(chǎng)走勢(shì)、提升市場(chǎng)信心有一定作用。