土地流轉有何種試點模式？模式歸納：地票(重慶、成都)、換房(天津、嘉興)、入股(廣東)以及合作經營(山東)；我們認為，土地試點流轉的主要目的是，解決土地總量控制下的區域不平衡問題，保證農民擁有部分土地轉讓收益權及一定程度的處置主導權。

  土地流轉將如何推進？我們認為，會先做土地確權(目前基本完成)，再動承包地自由經營流動權，再放宅基地抵押權，而宅基地轉性國有建設用地放開的難度很 大；會分步走，是個長期改革過程。土地流轉，需要解決的有兩個問題，一個是怎么轉，另一個是土地性質變不變。土地流轉形式涉及到地方政府參與度的問題，如 果按重慶、天津模式，動的是農民宅基地和承包地，政府兜農民底，需要大量的增量資金解決農民進城后的生活；如果按安徽、山東的做法，其實就是農業產業化的 改革，提高的是農業生產率，政府并無短期獲益。還有一個就是土地性質的改變以及改性后利益歸屬，如果按照增減掛鉤或者類似的形式(比如地票、換房模式)， 雖然農用建設用地和城市建設用地近似同權了，但是政府拿走了土地開發權收益的大頭(土地拍賣之后的收益)，把小頭給了農民(地票拍賣的收益)，相比之前農 民基本沒有收益，地方政府收儲會變得相對容易；如果采用直接的農用建設用地與城市建設用地等權，意味著農民拿了大頭，農民也可供地，一個類似可比的模式就 是武漢城中村拆遷模式，這樣地方政府放棄土地儲備增值收益，但將收儲占用資金這個包袱扔給開發商。

  哪些公司會受益？如果土地流轉放開， 拆遷將變得容易，則地價會受到平抑，周轉型、資金實力強的開發商相對受益，但整體上開發商利潤率也將受到攤薄；同時擁有大量農業地儲備的公司，將享受到資 源重估。如果走地票/宅基地換房模式，地方政府通過增減掛鉤，獲得大量土地指標以及可出讓儲備，但背上了農民進城的配套建設包袱，而開發商則先要買地票， 再進入招拍掛，開發商獲得的收益僅是勾地權，但政府土地出讓多，同業競爭加劇，長期對行業難言利好，不會形成集中度很高的開發商。如果走城中村模式，那么 地價是會被平抑，開發商盈利能力提升，小開發商因為資金實力不夠被擠出，但供地也會很大，好的方面就是房價也會被抑制，政策不用壓制了，可以提升資金實力 雄厚的上市開發商估值。整體來看，目前的土地流轉試點趨勢都會導致中長期降地價，周轉型、資金實力強的開發商相對受益。