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??7月24日，政治局會議提出我國房地產市場供求關系發生重大變化，定調房地產行業新形勢，為后續房地產政策調整和優化打開了空間。

??如何理解房地產市場供求關系發生了重大變化？我們認為至少包括三個層面：從市場交易層面，供求關系表現為價格，近10年房地產價格指數的走向如何；從市場預期層面，近10年是如何演變的；在中長期宏觀層面，人口總量及出生率變化、人均居住面積（存量與人口關系）如何變化。無論哪個層面，通過對歷史數據的觀察，都可以找到對應的上升及下調的過程，供求關系的拐點出現及確認，從而更加直觀理解中央最新決策和定調。房地產行業從2020年起開始持續下行，在疫情持續沖擊和外部環境惡化等因素疊加下發生了深度調整。供求關系發生變化是具有持續性的。

??首先，近兩年行業投資、銷售、開發、企業到位資金長期處于負增長階段，市場活躍度明顯下滑，城市房價漲幅放緩或下降。從國家統計局70個大中城市新建住宅價格同比指數（平均值）來看，在2014年底到2015年底期間房價有過一段時間的負增長后開始回升，2016年到2019年持續保持較高增長，2020年開始持續回落，2022年4月再次進入負增長區間，持續到2023年6月。房價增幅放緩或開始下降，商品房投資回報率降低，購房者投資和消費意愿低迷。

??其次，購房者預期發生較大變化。從中國人民銀行調查數據可以看出，隨著房價的上漲居民對于投資房地產意愿逐步增強，在2016年到2019年期間占比最高，愿意增加購房支出的居民占比在20.1%—23.2%之間，2020年開始持續下滑，2023年二季度為16.2%。收入和就業預期的下降也是影響居民購房意愿降低主要因素。

??第三、人口總量、住房存量等中長期因素的變化。隨著住房制度的完善、人口規模和結構的變化，住房需求也隨之變化。從人均住房面積看，我國居民人均住房面積從2000年的22.77平方米到2020年41.76平方米，上漲83.4%；平均每戶住房建筑面積達到111.18平方米。居民住房條件有很大改善，住房存量迅速上升，過去住房短缺的問題得到明顯改變，行業發展的主要任務也從數量擴張轉向質量提升。當然不同區域和城市之間仍存在結構性矛盾，一線城市人均住房面積相對較低。

??人口規模決定住房需求的空間，2022年我國人口首次出現負增長，人口總量紅利開始減弱。生育率下降及老齡化加快，2022年人口出生率6.77‰，十年前（2012年）為14.57‰；2022年65歲以上老人占比為14.9%，十年前為9.4%。人口年齡結構發生變化，對于住房產品的需求也會更加多元化。

??行業特征發生了變化，市場政策也要隨之調整。會議提出“適時調整優化房地產政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展”,為下半年政策調整指明方向。此次會議雖然沒有提“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”，但此定位仍是政策底線，當前是要調整在市場長期過熱階段出臺的限制性政策，促進行業平穩發展，不會出臺強刺激性政策。在市場持續變化過程中，中央和地方政府也在不斷豐富政策工具箱，也適時出臺了一些措施，未來將在以下幾方面做出優化和調整：

??1、防風險仍是第一要務。切實為房地產企業融資提供支持，防范債務風險擴大或再次發生。如：提高風險偏好，加大對民營房地產企業貸款支持力度；加快開發貸款審批發放；適度降低預售資金監管比例等。

??落實現有“保交付”工作基礎上，繼續加大紓困資金投入；優化紓困資金申請、使用和監管機制，解決紓困資金審批流程長、覆蓋面有限等問題；防范項目違建、爛尾等風險，保障消費合法權益，地方政府可全面推進 “交房即交證” 政策落地。

??2、一線城市及核心二線城市政策有較大調整空間。如：適當調整限購區域，如城市郊區或外圍區域取消限購，或“一區一策”優化限購政策；增加公積金貸款額度，滿足首次購房者的貸款需求；調整二套房認定標準，降低首付比例，北京、上海等一線城市房屋總價高，二套房普通住宅50%—70%的首付比例對改善需求形成較大壓力；引導商業銀行適度下調住房貸款利率；還可以從限售年限、新房限價、普通商品住宅標準等方面進行調整。

??已經放開限制性政策和出臺促進住房消費措施的城市要積極推進，并落實到位。

??3、存量房市場方面，落實央行關于鼓勵商業銀行與借款人自主協商變更合同約定或者重新發放貸款置換存量高息貸款，降低居民還款壓力。推出和落實商貸轉公積金貸款、轉組合貸款政策，也能達到降低存量貸款利率的目的。

??加快推進落實“帶押過戶”模式，降低交易成本、簡化交易流程等；降低或減免個人所得稅、契稅等稅費；引導和穩定市場價格預期；合理降低住房買賣和租賃經紀服務費用等方面可以繼續加強。