??熱點(diǎn)聚焦

??12月3日，中國(guó)恒大集團(tuán)（上市代碼：HK03333）在香港聯(lián)交所發(fā)布了無法履行擔(dān)保責(zé)任的公告。廣東省人民政府對(duì)此高度關(guān)注，當(dāng)晚立即約談了中國(guó)恒大集團(tuán)實(shí)控人許家印。應(yīng)恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司請(qǐng)求，為有效化解風(fēng)險(xiǎn)，保護(hù)各方利益，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，廣東省人民政府同意向恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司派出工作組，督促推進(jìn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置工作，督促切實(shí)加強(qiáng)內(nèi)控管理，維護(hù)正常經(jīng)營(yíng)。 

??隨后，中國(guó)人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部就恒大問題作出回應(yīng)。綜合各相關(guān)部門回應(yīng)看，恒大問題屬于個(gè)案風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)總體保持健康發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)在債券市場(chǎng)的融資渠道保持暢通有序。

??熱點(diǎn)評(píng)析

??四部門首次就恒大問題集中發(fā)聲，維護(hù)市場(chǎng)穩(wěn)定，管控風(fēng)險(xiǎn)

??今年8月以來，恒大集團(tuán)陸續(xù)被央行、銀保監(jiān)會(huì)等部門約談，使其成為備受矚目的風(fēng)險(xiǎn)對(duì)象。但此次四部門集中對(duì)單獨(dú)一家房地產(chǎn)企業(yè)的危機(jī)問題進(jìn)行回應(yīng)，實(shí)屬首例，表現(xiàn)出高層對(duì)維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展、維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益的決心。此舉有利于進(jìn)一步全面清查恒大整體債務(wù)規(guī)模，有效化解風(fēng)險(xiǎn)；有利于降低上下游企業(yè)和相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)面臨的不確定性風(fēng)險(xiǎn)；也有利于維護(hù)各方合法權(quán)益，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定。

??房企利潤(rùn)空間大幅壓縮，市場(chǎng)面臨深度調(diào)整

??根據(jù)此次銀保監(jiān)會(huì)的答復(fù)，恒大問題屬于個(gè)案風(fēng)險(xiǎn)，其主要原因在于企業(yè)自身沒有根據(jù)市場(chǎng)形勢(shì)變化審慎經(jīng)營(yíng)，反而盲目多元化擴(kuò)張，造成經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)嚴(yán)重惡化，最終爆發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于金融行業(yè)來講，在恒大集團(tuán)的總負(fù)債中，只有不到三分之一是金融負(fù)債，債權(quán)人也比較分散，單個(gè)金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)敞口不大，不至于構(gòu)成整個(gè)金融系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)。

??但對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)來講，恒大事件并非孤例，房企資金鏈緊繃的現(xiàn)象較為普遍。從融資端來看，2021年以來，房企境內(nèi)外融資全面收緊，銀行業(yè)收緊對(duì)房企信貸政策，房企債務(wù)違約事件接連出現(xiàn)。據(jù)央行貨幣政策執(zhí)行報(bào)告顯示，2021年前三季度，房地產(chǎn)貸款管理的“兩道紅線”下，兩項(xiàng)房貸占比由升轉(zhuǎn)降，其中房地產(chǎn)開發(fā)貸款占比約27.1%，較2020年末減少1.6個(gè)百分點(diǎn)；個(gè)人住房貸款占比約19.7%，較2020年末減少0.3個(gè)百分點(diǎn)，行業(yè)融資趨勢(shì)偏緊。

??從銷售端來看，銷售情況不佳仍是制約行業(yè)的最主要因素。根據(jù)克而瑞公布的今年11 月百?gòu)?qiáng)房企銷售額，房地產(chǎn)銷售情況顯著收縮：房企10 強(qiáng)、50 強(qiáng)、100 強(qiáng)的11 月單月銷售分別為2897億元、7022 億元、8458 億元，同比增速為-28.5%、-37.8%、-37.6%。20強(qiáng)房企中，下跌幅度最大的是中南建設(shè)，達(dá)到52.4%。同時(shí)，房企的凈利潤(rùn)也呈現(xiàn)顯著下降。

??房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的利潤(rùn)率受兩端擠壓，下滑趨勢(shì)明顯，疊加人口觸頂?shù)膲毫Γ袠I(yè)規(guī)模加速收縮。

??多部門頻繁發(fā)聲，政策松動(dòng)出現(xiàn)可能

??恒大面臨的問題，提醒其他房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)避免盲目擴(kuò)張、多元化無序發(fā)展、高負(fù)債高杠桿帶來的現(xiàn)金流危機(jī)。這一輪市場(chǎng)收縮和金融調(diào)控，也意味著房地產(chǎn)高周轉(zhuǎn)高杠桿發(fā)展階段的終結(jié)。

??面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速回落，輿論也擔(dān)心會(huì)出現(xiàn)政策過調(diào)，并造成系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的可能。目前市場(chǎng)上對(duì)放松房地產(chǎn)管制政策的呼聲較多，且部分地區(qū)政策已有調(diào)整跡象，多部委也頻繁發(fā)聲。后期應(yīng)繼續(xù)關(guān)注決策層是否從全國(guó)維度放寬政策，尤其是限購(gòu)限貸政策是否松動(dòng)。