政策快評：

??8月31日，國新辦召開新聞發布會。發布會上，圍繞“住有所居”的關鍵詞，住建部明確了住房和城鄉建設的相關工作和規劃。發布會相關內容和精神，對于我們充分理解當前及今后房地產業的發展有積極作用。同時也啟發各個市場參與主體，要積極優化策略，真正實現“住有所居”的奮斗目標。

??2021年9月1日

??1、發布會的背景

??此次發布會，和當前一系列深化改革的大背景有關。第一、今年下半年持續的各領域管控，充分體現了凈化產業發展環境、力促國民經濟“脫虛向實”的導向。包括房地產、游戲、教育培訓、娛樂、金融、互聯網等，都面臨了嚴格管控。至少說明，從穩定實體經濟等角度出發，此類產業當前需要糾正路線，進而規范發展。第二、此次發布會的召開，也是在共同富裕大框架下進行的。共同富裕要實現，自然要解決老百姓面臨的各類實際問題。住房問題不解決好，顯然會影響最基本的“衣食住行”，進而阻礙共同富裕目標的實現。住有所居的目標提出，將夯實共同富裕的發展基礎。

??2、何為“住有所居”

??需要從兩個角度去理解這個概念。第一、過去提法在于“居者有其屋”，而經過2015年以來持續的租賃市場改革，“住有所居”的提法明顯增多。此類提法具有積極導向，至少說明租賃市場的發展在進一步提速，其也成為共同富裕大框架下住房制度的創新點。換句話說，通過租房，也可以實現高質量居住的目的，同時享受和購房一樣的各種制度福利，如教育醫療等保障等。第二、部分大城市的步伐可以邁得更快一些，在住有所居的基礎上，也可以探索住有宜居的奮斗目標，積極在居住高品質、高質量等方面持續創新。尤其是結合三胎政策等，后續住有所居的目標會有很多新意。類似改革能夠真正讓各類居民享受居住的幸福感和美好感。對糟心的居住生活說不，將讓大家真正體驗到共同富裕下的美好居住生活。

??3、房地產面臨的挑戰

??此次發布會認為，新時代新階段對住房和城鄉建設發展提出了新要求，住房和城鄉建設工作面臨著新問題和新挑戰。總結此次發布會的內容，此類挑戰主要包括三方面。第一、住房的矛盾從總量短缺轉為結構性供給不足。這說明未來供給端將更注重結構優化。舉例來說，圍繞宜居社區和智慧社區、保障性租賃住房等，后續會發力，以優化相關市場結構、解決結構性供給不足的問題。第二、城市發展從單純的增量建設轉變為增量調結構、存量提質量的新模式。據此可以認為，十四五期間從住有所居角度看，城市更新和老舊小區改造等會持續發力，更好解決居住和住房的問題。第三、城鄉發展并不均衡，農村和村鎮的住房建設如何發展，依然需要關注。據此認為，后續如何和鄉村振興進行結合，也是一個關鍵點。

??4、房地產未來發展趨勢

??此次發布會明確了新發展理念的模式，住有所居的相關工作也需要遵循此類原則。第一、此次發布會明確，將改革發展成果更多更公平惠及全體人民，推動共同富裕取得更為明顯的實質性進展。換而言之，住房制度改革是否深入人心，除了要實現“房地產平穩健康發展”的目標外，也要把“惠及改革成果、推動共同富裕”等作為重要的目標。這是具有重要變化的表述，即要具備市場價值和社會價值。第二、一些關鍵詞將是十四五期間需要重點關注的，包括綠色低碳、系統觀念、房地產長效機制、建筑業轉型升級等。把握此類關鍵詞，將有助于房企等市場參與主體關注市場趨勢，真正在改革中實現轉型升級。

??5、住房保障體系

??此次發布會明確，加快建立以公租房、保障性租賃住房和共有產權住房為主體的住房保障體系。這里明確了三位一體的保障體系概念。此次發布會比較清晰地將這三類產品的受眾對象進行了解釋。其中公租房受眾面主要是城鎮住房和收入雙困的家庭；保障性租賃住房主要為新市民和青年人；共有產權住房則主要為處于夾心層的購房者。三類產品受眾面的表述清晰，值得購房者和市民等關注。另外，此次發布會明確了完整的住房保障政策和管理制度。一是財稅、金融、土地配套政策，主要為支持性政策。二是關于準入、使用、退出、運營管理機制。主要為規范性政策。

??6、房地產長效機制

??此次發布會明確一個新提法，即建立人、房、地、錢四位一體的聯動新機制。該提法過去并沒有出現過，但從近期一系列調控看，大家可以更為真切理解該新機制的含義。第一、從“人”的角度看，既要關注合理購房和租房需求的群體的特征，因人而異優化居住層面的分配機制；也要關注各類投資投機者的新情況，精準給與打擊，包括假離婚、假人才、假小微企業等。第二、從“房”的角度看，當前產品線更為完備。比如過去租賃住房市場化改革產品多，而保障性或政策性租賃住房相對空缺，當前新租賃改革下此類產品空白被填補。第三、從“地”的角度看，近期一系列調控也顯示，各類隔靴搔癢的控地價做法不被認可，實實在在的控地價做法才受認可。比如說過去配建項目的簡單操作被叫停，因為配建的操作，使得房企實際拿地成本依然上升。第四、從“錢”的角度看，則強調資金方面的管控，既要管控個人購房者的資金，以房貸集中度為主要政策；也要管控房企的資金，以近期嚴管債務問題和嚴管拿地資金為主要政策。

??7、老舊小區改造

??此次發布會明確，將聚焦群眾“急難愁盼”問題，在推動有條件的樓宇加裝電梯、完善老舊小區物業管理等方面加大力度，進一步增強人民群眾的獲得感、幸福感和安全感。從此類政策規定可以看出，實際上點出了未來老舊小區改造的市場機會點，即加裝電梯和完善物業管理。尤其是從物業管理的角度看，值得近期各類持續擴張的物業股關注。當前物業企業持續發力，也收購了很多物業項目，但是在老舊小區物業管理方面，介入節奏比較慢。后續若是物業企業可以加快介入此類領域，那么往往也可以形成一些新的投資機會。所以，圍繞“老舊小區導入物業管理”的市場機會，值得各類物業企業的關注。

??8、城市更新

??此次發布會明確了城市更新的四條底線，值得各類企業的關注。第一、要控制大規模拆除。該規定規范了很多企業參與城市更新的行為，至少亂拆除的行為面臨約束。這一點在近期住建部城市更新政策中有所體現。第二、控制大規模增建。該內容也對房企等項目的無序開發形成約束，也和嚴管大拆的紅線形成呼應。沒有大建空間，自然也會抑制房企大拆沖動。第三、尊重居民意愿。至少這一點說明，城市更新也要以人為本，要多推廣就地就近安置等模式，真正促進城市更新深入人心。第四、要控制住房租金漲幅。該規定至少說明，城市更新和租賃市場有關聯。要在城市更新中注意租金的穩定，防范因為不正確的大拆，導致房源減少和租房成本的增加。

??9、農村住房

??此次發布會提及了農村住房長效發展機制的概念。發布會明確，將鞏固好脫貧攻堅成果，扎扎實實實施好鄉村建設行動，把農村危房改造作為一項長期性、基礎性、系統性的工作持續推進，逐步建立起農村低保和低收入家庭的人口和家庭住房安全保障的長效機制。從這個角度看，后續在鄉村振興過程中，農村危房改造將是一個重要的工作。從房企和關聯企業角度看，既然此類工作是一項長期性工作，那么需要積極研究此類市場。尤其是如何低成本介入危房改造，同時結合鄉村民宿建設、鄉村文旅發展等內容，將是各類企業所需要積極關注的內容。

??10、年輕人住房問題

??此次發布會，針對年輕人住房問題，有幾個非常清晰的表述。第一、發布會對青年人給與肯定，認為其是城市發展和國家發展的重要力量。解決好此類人群的住房問題，也是提高城市競爭力的必然要求。據此可以認為，后續圍繞青年人的住有所居問題，將會形成各類新政策。第二、發布會明確提及保障性租賃住房建設的內容，這也說明，在解決青年人住有所居方面，保障性租賃住房是一類非常好的產品。當然目前各地此類產品供給端持續發力，但是產品宣傳等方面還有短板，后續需要加大宣傳和優化分配機制。

??11、城市內澇問題

??在城市內澇問題上，今年確實很受關注，顯然也會影響后續的城市建設和住房建設，進而影響住有所居的內容。此次發布會明確了應急管理體系的內容，即針對超標降雨，要實施區域“聯防聯控”，洪澇“聯排聯調”，加強監測預警和預警的響應，以及信息共享。從房地產的角度看，此類制度也值得房企和物業企業的關注。后續如何基于海綿城市規劃形成海綿社區、如何優化停車位的設計、如何強化物業資產的保險服務等，都是值得重點研究的內容。只有這樣，才能在解決城市內澇的過程中，創造安全小區和宜居小區，形成更好的住有所居的效應。

??12、城市體檢

??在關于城市體檢方面，此次發布會提及了成都例子，顯然后續“成都模式”或成為全國城市體檢的重要樣本。“成都模式”是指，在查找問題的基礎上，形成了提高公共服務、提升城市通勤效率、提升城市更新和老舊小區改造三項工程，同時細化為30項城市治理任務，納入“十四五”規劃和每年的工程或者治理計劃。此類措施直擊城市病等問題，也是后續房企在參與城市運營等方面需要積極關注的。至少就目前來看，很多城市都在積極推廣職住平衡的產品和項目，此類產品對于解決城市病的問題、更好實現住有所居的目標等方面有積極作用。后續房企在拿地等過程中，應該更加注重職住平衡的內容，真正讓住房產品實現宜居等目標。

??13、城市建設

??在城市建設成就方面，此次發布會提及了四個領域的成就，包括城市基礎設施建設部分加快、市政公用設施水平顯著提升、城市人居環境明顯改善、歷史文化保護力度不斷加強。這四個內容對于后續實現住有所居的發展目標等有積極的作用。從美好居住生活的角度看，房企需要不斷結合城市建設的成就，不斷挖掘此類亮點，積極和美好生活圈的打造進行結合。舉例來說，當前教育培訓和管控手機游戲的過程中，如何形成更好的親子教育氛圍和社區氛圍，是房地產企業需要積極思考的內容。只有不斷基于美好城市生活的角度去研究房地產產品，包括商業地產和文化娛樂產品，才能不斷迎合變化的消費需求，真正讓住有所居下的生活更美好。

??14、房地產秩序

??此次發布會對市場秩序整治提出了四項原則。一是堅持聚焦問題，重點整治；二是堅持群眾參與，開門整治；三是堅持齊抓共管，綜合整治；四是堅持標本兼治，長效整治。尤其是從第四點來看，后續整治的手段更加多元化，將運用法律、經濟、行政和信息化等手段，既解決當前房地產市場秩序的突出問題，又注重完善體制和機制，從源頭上規范房地產市場秩序。另外整治決心明顯提高，即要從源頭上進行，進而規范市場秩序。市場秩序穩定了，購房者買房租房等才會安心踏實，也不會出現各類糾紛，真正實現高質量的住有所居目標。