易居專題研究系列

??趨勢一：住房矛盾漸轉變?改善需求成主流

??背景 十九大報告指出，中國特色社會主義進入新時代，我國社會主要矛盾已經轉化為人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發展之間的矛盾。這是我國對社會主要矛盾表述的又一次調整。1981年十一屆六中全會的表述是：在社會主義改造基本完成以后，我國所要解決的主要矛盾，是人民日益增長的物質文化需要同落后的社會生產之間的矛盾。1987年黨的十三大報告圍繞“社會主義初級階段”的概念指出：我們現階段所面臨的主要矛盾，是人民日益增長的物質文化需要同落后的社會生產之間的矛盾。十九大報告結合“新時代”特征，修改了社會主要矛盾的表述，符合時代發展要求。從房地產市場發展的角度看，當前“日益增長的美好生活需要”體現為美好居住的需要，包括住有所居、住有所安等目標體系。而當前“不平衡不充分的發展”則體現在多層次住房供應體系完善、住房制度改革深化等內容上。住房矛盾的變化，也影響了住房發展階段的變化，當前正由住房短缺階段，轉向居住舒適階段。對于此類住房矛盾的解決，有助于實現房地產市場健康平穩發展。

??趨勢 2018年兩會政府工作報告提出，讓廣大人民群眾早日實現安居宜居。安居宜居將是住房市場的新矛盾，其關鍵點在于改善升級需求的釋放。這是新時代新需要的體現。未來此類需求的新趨勢或體現在以下幾點。第一、人均住房面積會繼續提高，尤其是中大戶型以及中高端物業的市場青睞程度會提高，住房居住的舒適度也會提高。第二、住房軟硬件的配套設施成標配，精裝修、智慧家居等在住房中的普及率大幅提高，相應的教育、保健等設施也會不斷完善。第三、宜居的、便捷的生活方式將形成，住房消費真正轉入到住房體驗和生活享受階段。針對此類市場需求，我們認為未來也需要相關企業積極研究市場新機會，同時積極拓寬產品研發的范圍。而相關政府也需要積極研究配套和政策優惠，鼓勵住房消費市場發展，同時實現此類消費需求向更高層次邁進。

??趨勢二：住有所居才小康?供給模式有創新

??背景 十九大報告指出，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。此次表述，提到了住房制度建立的內容，即多主體供給、多渠道保障、租購并舉的模式。“多主體供給”的表述是希望更多的社會資本參與到住房供給側結構性改革中。而“多渠道保障”的表述則是希望后續對各類住房供應有更全面的發展，比如說共有產權住房的建設。而在租購并舉方面，過去的常規表述更多的是“購租并舉”，現在“購”和“租”兩個次序有所轉變，體現了租賃市場發展的緊迫性。當前此類創新正積極展開，從供給端發力，填補了市場空白，也吻合了市場新需求。總體上說，2020年實現全面小康，住有所居是關鍵領域。

??趨勢 2018年政府兩會工作報告指出，啟動新的三年棚改攻堅計劃，2018年開工580萬套。加大公租房保障力度，對低收入住房困難家庭要應保盡保，將符合條件的新就業無房職工、外來務工人員納入保障范圍；支持居民自住購房需求，培育住房租賃市場，發展共有產權住房。未來幾年房地產市場的供給側結構性改革節奏會加快，這會形成更為充分的產品體系和優秀的商業模式，而且品質等層面會有較大的提升，這會較好地保障住有所居的需求。從產品體系角度看，針對不同年齡、不同偏好、不同預算的居住需求，會形成多元化產品結構，尤其是一些復合型地產的開發，會不斷吻合人口年齡結構變化和個性化消費的需求。而從商業模式上看，未來會不斷植入新的方式，比如說“互聯網+”的影響會持續，未來互聯網技術創新會不斷和住房流通模式升級結合，進而形成更高效、快捷、舒適的住房流通模式。甚至也會出現跨行業合作的現象，比如說非房地產部門如零售企業、農業部門會積極參與住房制度改革過程中，這會為提升居住層次發揮較為積極的作用。類似趨勢也要求消費端的群體積極做關注，這樣才可以真正享受住房制度改革深化和住房市場進化所帶來的紅利。

??趨勢三：房住不炒是總綱?居住功能成重點

??背景 2018年兩會政府工作報告中提到“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實地方主體責任，繼續實行差別化調控，建立健全長效機制，促進房地產市場平穩健康發展”。2016年年底的中央經濟工作會議首次提出，“房子是用來住的，不是用來炒的”。這句話被簡化為“房住不炒”，也在2017年的政府工作報告中被轉述為“堅持住房的居住屬性”。十九大也明確提出“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”。在市場經濟下，住宅作為一種商品，必然具有居住和投資的雙重屬性，這點是無法抹滅的。但是，居住是住房的基本屬性，真正的投資也是建立在充分實現住房居住功能的前提上的。“溫州炒房團”、“打飛的炒房”等詞匯所描述的狂熱炒房，并不是真正的住房投資，而是投機！。投機炒房形成大量住房購而不住，不僅無助于實現住房的居住功能，還帶來一系列惡果:占用稀缺的土地資源，人為制造緊張的住房供需關系，推動房價非理性增長，增加住房剛需人群的購房成本。更危險的是，如果炒房過度，樓市泡沫將會越吹越大，甚至有可能會引發系統性經濟、社會風險。

??趨勢 “房住不炒”被多次強調，釋放出積極信號，體現了中央定性住房市場、穩定價格的決心。“房住不炒”將成為未來五年甚至更長年份中住房市場的調控總綱領，也將成為房地產長效發展機制中的重要組成部分，而住宅的居住功能將成為房地產行業創新、發展的著力點。相關措施也會不斷落地推進，例如針對首付貸、消費貸等資金違規流入樓市的現象，全國多地采取了較為嚴厲的政策，未來將會進一步加強此類違規資金的管控。又如十九大后，住建部和發改委對全國重點城市的房屋銷售市場進行檢查，今后違規收費、變相漲價等行業亂象有望杜絕。此類措施和“房住不炒”的思路高度吻合，將會凸顯住宅的居住屬性，國民經濟也將逐漸降低對房地產的依賴性，房地產市場將更加健康平穩，真正實現住有所居的目標，讓廣大人民過上美好生活。

??趨勢四：租購并舉補短板?住房租賃成風口

??背景 2018年兩會政府工作報告提出，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。2016年5月，國務院辦公廳下發《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》以來，中央及各地城市政府紛紛出臺了一系列促進住房租賃市場發展的政策，住房租賃市場因此被社會各界高度關注。十九大會議提出，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。2017年12月，中央經濟工作會議提出，要發展住房租賃市場特別是長期租賃。同月，全國住房城鄉建設工作會議認為，支持專業化、機構化住房租賃企業發展，加快建設政府主導的住房租賃管理服務平臺。

??趨勢 1998年房改之后的十幾年，在住房商品化、市場化的發展大潮中，過于重視買賣市場，使得我國住房租賃市場未能得到與銷售市場同等速度的發展，人們普遍傾向購買自有住房。而研究國外經驗發現，租賃家庭比例在經濟發展水平相對領先的國家（如德國、日本、美國）明顯高于經濟發展水平相對落后的國家（如捷克、希臘、俄羅斯）。從本質上看，住房租賃是以住房投資人與使用人分工的方式來解決一部分人的住房消費問題，是更高級的房地產流通方式。住房租賃市場不斷發展、優化是大勢所趨。2017年，政府高度重視，持續發力，諸多國家層面政策集中出臺，多地也出臺了地方實施細則，企業參與熱情高漲。這一輪租賃政策的出臺，直擊了租賃市場的多種痛點。培育機構出租人成為優化租賃住房供給側的重點，為各類資本進行租賃住房投資、開發、經營管理創造了巨大的機會空間！也為房地產開發業轉型升級提供了極為有利的契機！通過完善住房租賃市場，使之形成與住房買賣市場相互制衡的“住房租買選擇機制”，是解決我國住房市場突出問題的一個“治本”之舉，這也是建立房地產長效機制所追求的目標。

??趨勢五：長效機制將建立?短期管控漸淡出

??背景 2018年3月政府工作報告提出，繼續實行差別化調控，建立健全長效機制，促進房地產市場平穩健康發展。回顧過去，2014年發布的《國家新型城鎮化規劃（2014－2020年）》就曾指出，健全房地產市場調控長效機制。調整完善住房、土地、財稅、金融等方面政策,共同構建房地產市場調控長效機制。2016年12月的中央經濟工作會議提出：綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制，既抑制房地產泡沫，又防止大起大落。總體上看，2013年房地產市場過熱之后，關于長效機制的討論就開始增多，相關的政策表述也開始增多。

??趨勢 長效機制的建立是在“房住不炒”的大背景下進行的。長效機制的建立將在以下環節發力。第一、房地產金融工具與手段將逐漸完善，一方面優化公積金、個人房貸，更好的支持自住需求，另一方面防范消費貸、首付貸等違規資金進入房地產。第二、財政稅收政策會不斷優化，房地產稅的改革是核心內容。經過立法等環節后，預計未來幾年此類稅收政策將落地。第三、土地供應制度和管理制度會有較大改革，比如說調整不同土地的出讓年限等內容。第四、加快發展租賃市場、完善相關政策與制度。第五、各類限制性的、直接干預的、行政性的政策會不斷減少，同時基于精準調控思路會有各類新的靈活性的政策，同時能夠保障政策的穩定性，而不是大起大落。第六、政策協調機制將加快建立，地方政府調控的更精準考核機制也會建立。

??趨勢六：金融風險緊防范?重點包括房地產

??背景 2018年兩會政府工作報告中提到“堅決打好三大攻堅戰。加強金融機構風險內控。”黨的十九大報告明確提出，未來三年，要堅決打好防范化解重大風險、精準脫貧、污染防治三大攻堅戰。在之后的中央經濟工作會議上，三大攻堅戰中的“防范化解重大風險”被再次放在首位突出強調，這其中防控金融風險為重點。不可否認，金融在國民經濟不斷發展壯大的過程中提供了有力的支持，但經濟高速發展的同時也伴隨著金融風險的累積。過去多年，金融在供給和需求兩端為我國房地產業的發展提供了動力，但在發展房地產市場的同時，龐大購房群體中不乏炒房投機者，房地產開發企業投機心態主導經營模式的狀況也很普遍，這導致許多城市的房價出現了一定程度的泡沫，蘊藏著房地產風險和金融風險。此外，分稅制以后，為了支撐地方基礎設施建設和經濟發展，土地財政成為了地方財政收入的重要組成部分，在中央嚴格調控房地產的大背景下，一些地方政府的土地財政收入銳減，于是又通過地方政府融資平臺、違法違規融資擔保行為等名義變相舉債，致使這些地方的金融風險不斷累積。

??趨勢 未來，政府對金融風險管控的目標主要是使宏觀杠桿率得到有效控制，金融結構適應性提高，金融服務實體經濟能力增強，系統性風險得到有效防控。歷史經驗表明，“十次危機九次地產”，現在我國金融的表外業務很多都通過直接或間接的途徑流向了房地產，所以未來金融防風險的重點領域是房地產，一方面，居民杠桿率會得到有效抑制，居民杠桿率的過快增長將得到控制，挪用消費貸款、違規透支信用卡等行為將被打擊，個人貸款違規流入股市和房市的行為將被禁止；另一方面，各類違規房地產融資行為將被嚴厲管制，房企融資將更加規范審慎，從而遏制房地產泡沫化。這些將會去掉金融加上房地產上的杠桿，防止“黑天鵝”和“灰犀牛”事件，達到防范化解金融和房地產的重大風險的目的。

??趨勢七：存量時代已到來?經營模式要升級

??背景 回顧國家統計局公布的全國商品住宅銷售面積數據發現，過去近20年間，住宅成交面積漲幅整體呈現下行趨勢。其中，2000-09年間，全國商品住宅銷售面積年均增長率為21%，明顯高于2010-2017年間的年均增長率7%。另外，根據國土部公布的住宅用地出讓面積顯示，2014以來，國有住宅用地供應面積連續4年逐年下降，這在很大程度上抑制了新房銷售的增長。結合部分一、二線城市公布的未來五年供地計劃來看，發現扣除租賃用地之外的商品住宅用地供給其實是小幅下降的，按照這個邏輯來看，預計未來全國新房銷售將逐步下行。從需求端來看，98年房改之后，全國住房市場買賣需求大幅增加，城鎮人均住房面積從97年的8.8平方米升至2016年的36.6平方米，戶均住房套數達到1.1套左右，告別住房短缺時代。

??趨勢 2014年以來，在各類去庫存政策、貨幣信貸寬松、資產荒等因素推動下，大量資金涌入樓市，使得全國大中城市住宅價格大幅攀升，可售新房數量明顯下降。在熱點城市新房供不應求的狀態下，剛需人群開始轉向存量房市場，存量房交易規模隨之不斷擴大，使得南京、蘇州、杭州等部分二線城市加快步入存量房階段。而一線城市早在2009年就已經進入以存量交易為主的階段。長期來看，由于土地資源有限，市場上新房供量將逐漸回落，而存量房源將不斷增多，存量市場的重要地位將逐步提升，其銷售規模將逐步上升并且超過新房。從發達國家的經驗來看，房地產市場發展到一定階段后，75%以上的住房成交將來自于二手住房市場。進入存量房時代之后，存量房市場的管理就顯得尤為重要。根據發達國家經驗，隨著行業的不斷成熟，分工會不斷細化，房地產行業內部會自發地形成資金和專業實力雄厚的房地產投資業，和為其服務的其他細分行業（如房地產開發項目管理、房地產金融、房地產經紀、房地產設施管理等），這些細分行業將對存量房源進行多元化管理。房地產業作為房地產資產的運營者，必須從注重資本增值的經營模式轉向注重資本現金流的經營模式，這是房地產業從不成熟向成熟轉變的必經之途！

??趨勢八：地產巨頭出風頭?市場集中度提升

??背景 2017年，我國房地產業龍頭企業的市場銷售份額集中度明顯提升。數據顯示，2017年我國房地產行業銷售前十的開發商占全國商品房銷售金額比值升至29%，對比2016年的20%和2015年的19%來看，市場集中度加速提高。從銷售額同比來看，2017年房地產行業銷售前十的開發商銷售額同比增幅近25%，遠高于14%的全國商品房銷售額同比。在銷售額大幅增長的房企中，融創、旭輝、碧桂園、龍湖等同比增長幅度較大，分別為140%、96%、78%、77%。與此同時，新黃浦、紅豆股份、杭鋼集團等多家公司發布公告，轉讓房地產公司股權，有退出地產行業跡象。

??趨勢 我國房地產開發行業正在加速整合，市場集中度快速提高。這主要是由于龍頭大房企城市布局較多，融資渠道較廣，因此在調控環境下仍能保持相對穩定的現金流。而另外部分中小房企，則面臨較大政策壓力和資金鏈緊張問題，這類公司有些宣布破產，有些則被大公司收購。數據顯示，2016-2017年，恒大、融創等公司有超過70%的土地儲備來自非公開市場收購，土儲的持續增加是企業的銷售增長的主要推動力。通過分析美國、澳大利亞、新加坡等成熟市場數據發現，前十或主要開發商的銷售額占全國銷售額比例在40%以上，香港甚至達到了98%。按照這個邏輯來看，中國房地產開發行業的市場集中度還有較大提升空間。

??趨勢九：地制改革正推進?多元供地是趨勢

??背景 2017年8月，國土部、住建部聯合發布《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》，確定第一批在北京、上海、沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。2018年1月，國土資源部部長姜大明表示，我國將研究制定權屬不變、符合規劃條件下，非房地產企業依法取得使用權的土地作為住宅用地的辦法，深化利用農村集體經營性建設用地建設租賃住房試點，推動建立多主體供應、多渠道保障租購并舉的住房制度，政府將不再是居住用地唯一提供者。這是當前我國首次提及的供地主體多元化的思路。而觀察歷史情況，無論是劃撥用地、定向出讓以及土地市場招拍掛方式的供地中，其供地主體都是政府，或者說相關國土資源管理部門。此次表述標志著地制變革已成趨勢，未來會有更多的供地主體加入到土地市場中，利好土地供應制試的改革。同時這也有助于緩解大城市土地供需矛盾。

??趨勢 十九大報告指出，加快建立多主體供給的住房制度。未來在供地主體多元化的改革中，預計農村集體經濟組織將會成為一股很重要的力量。其供地主體角色的出現，能夠為農村土地市場的開發提供更好的保障。預計后續各大城市的近郊區市場的集體建設用地、市區的城中村用地等或成為改革的試驗田。類似土地或和租賃市場的改革積極掛鉤，進而形成更為豐富的用地。此類用地項目的收益，很大程度上也會朝此類供地主體傾斜，以促進農村經濟發展。同時，包括農村宅基地等三權分置改革節奏將加快，以真正盤活閑置的宅基地項目。另外，針對歷史遺留的包括小產權房等項目，也將會有創新的、以促進社會公平穩定為導向的政策舉措。從土地市場的改革和供地渠道來看，未來包括存量用地的開發等也會成為較大的趨勢，部分國企或各類園區所持有存量工業用地將有可能能過合法合規的變性，流入土地市場，從而增加城市土地供給規模。

??趨勢十：金融創新漸加速?金融助力房地產

??背景 2017年中央經濟工作會議提出，要求促進形成金融和實體經濟、金融和房地產、金融體系內部的良性循環。作為資金密集型行業，傳統的房地產業離不開金融支持。但從過去來看，我國金融對房地產業的支持還有不夠完善之處。金融市場創新不足，體系不健全，房地產金融發展滯后，由于投資退出機制不發達，市場上沉淀了優質的持有型物業，造成了大量的資金沉淀，降低了資金效率。此外，房企融資渠道存在局限性，對房地產業的發展壯大形成了一定的制約。可喜的是，我國房地產金融創新在加速，國內首單長租公寓類REITs項目“新派公寓權益型房托資產支持專項計劃”，以及國內首單央企租賃住房REITs項目“中聯前海開源-保利地產租賃住房一號資產支持專項計劃”均獲批發行。此外，為鼓勵長租，建行還推出個人住房租賃貸款“按居貸”，為租戶提供純信用貸款用于租房。2015年世茂購房尾款ABS首發成功以來，眾多房企也陸續發行購房尾款ABS。這些均說明房地產金融產品在加速推出。

??趨勢 我國房地產金融創新在未來有巨大空間，以reits為例，根據美國NAREIT截至2017年6月底的數據統計，美國REITs的總規模達到11030億美元，占GDP的比重為5.94%，而我國尚有不小差距，發展潛力巨大。目前我國房地產金融創新正在加速，在未來金融和房地產將會形成良性循環，房地產金融性將會顯化，一方面，會出現更多的具有匹配性的金融工具，促進房地產市場的發展，支持長效機制的建立；另一方面，房地產市場良性健康的發展，將會凸顯房地產的金融屬性。此外，金融產品和金融服務將進一步創新，利用不動產證券化產品將住房租賃市場與金融市場有效銜接。可以預見在不久的將來，地產的證券化程度會越來越高，會出現越來越多的ABS、MBS、CMBS、REITs、類REITs、私募基金等金融平臺，實現輕資產、高周轉，提高資產流動性，盤活存量資產。（上海易居房地產研究院）