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??導語

??房價下行帶走了短期投資投機需求，真實的購房需求顯現。多數曾經的網紅盤或進入保本和微利期，樓市財富效應預期也將持續減弱。

??◎  文 / 楊科偉、俞倩倩

??隨著樓市下行，二手房持續以價換量，而新房市場因地價高位持穩而使得房價相對堅挺，因而熱門城市一二手房已經由此前的價格倒掛變為正向價差逐步擴大，下文我們以杭州為例，具體看一下當前其一二手房價格變化和區域特征，隨著新房市場熱度下降，此前曾經的熱門板塊“萬人搖”樓盤是仍能獲利還是面臨破發，哪些樓盤保值增值性更為良好呢？

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??一二手房價“倒掛”于2022年中逆轉且價差逐月拉大，錢塘、臨平二手已低于新房約35%

??從杭州2020年以來一二手成交均價變動情況來看，因新房房價穩中有增、高位波動，而二手房“先增后降”自2022年中以來波動下行，一二手房房價也由此前的顯著倒掛轉變為當前正向價差的持續擴大，尤其是2024年以來，新房與二手房價差已由3月的1297元/平方米擴大至9月的5466元/平方米。

??分區域來看，當前僅西湖區一二手房仍存價格倒掛，余下多數區域一二手房保持正向價差。而價差較為顯著的當屬錢塘區和臨平區，2024年9月末新房和二手房價差比值均在1.5以上，新房成交均價顯著高于二手，而絕對量層面，新房和二手房正向價差也達到了約1萬元/平方米。

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??曾經萬人搖紅盤7成以上尚能盈利，高溢價和破發都是個別現象

??伴隨著二手房價持續下行，此前熱門板塊“一房難求”的萬人搖樓盤，當前二手房價也面臨下行危機，我們統計了2018年-2021年，杭州共出現了32次“萬人搖”，涉及20個樓盤，遍布義橋、星橋、未來科技城、三墩、錢江世紀城、良渚等多個板塊，而從2024年9月尚有成交的14個小區來看，對比其之前新房成交均價和當前二手房成交均價來看，7成以上尚能盈利（回報率大于0%），高溢價（回報率45%以上）和破發（回報率小于0%）都是個別現象。

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??高溢價盤普遍板塊成熟+入市時間早，破發盤則投機比例較高

??聚焦高溢價樓盤、微利樓盤和破發樓盤，大體有有以下幾點特征：

??一是回報率大于45%高溢價樓盤普遍入市時間較早，市場仍處急速上升期，購入房價也相對較低，即便當前二手房價下行，仍有很高的溢價空間，加之板塊供應稀缺或配套健全，成交活躍度也相對較高。以融信保利創世紀項目為例，2024年9月二手房成交均價為60938元/平方米，對比新房34700元/平方米的均價，回報率仍高達75.61%。事實上，錢江世紀城一直是杭州最熱門板塊之一，創世紀作為錢江世紀城唯一的“萬人搖”紅盤，二手房帶看量一直名列前茅，2024年前9月成交58套房源。不過對比起高點8萬元/平方米的成交均價，二手房價也有約25%的跌幅。

??二是回報率處于0%-25%之間的微利樓盤，多為剛需剛改盤，除綠城楊柳郡四期之外，打新階段新房價格都不超過3萬元/平方米，所處地段板塊一般依賴地鐵或城建配套，承接主城區外溢的購房群體，仍可跑贏市場，但是盈利空間一般。而綠城楊柳郡四期憑借TOD大盤優勢，房價也相對堅挺，目前測算回報率高達25%，在這一區間內回報率居首。

??三是回報率低于0%的破發樓盤，當前二手房價較新房價格微跌，跌幅多在15%以內。以未來科技城的遠洋西溪公館為例，2020年創造了“6萬人搖”的紀錄。西溪公館的新房高層均價約27917元/平方米，2022年3月二手房成交單價一度攀升至4.2萬元/平方米，但2024年9月成交均價僅為25647元/平方米，主要受投資客比例過高、產品戶型過時以及群租房過多等因素，導致小區房價出現踩踏、回落的情況。

??而大江東核心區的融創城也面臨破發，2019年-2020年融創城共開盤9次，創造了2次“萬人搖”。新房時期，融創城高層均價約18352元/平方米。2023年10月融創城二手房成交均價曾增至2.2萬元/平方米，而今年9月高層房源的簽約均價為16591元/平方米，相比新房時價格，虧損11.9%。主要源于此版塊受杭州樓市自身低迷行情影響，加之潛在購房群體有限，因而導致了房價大幅回調。

??總體來看，隨著一二手房價穩步回落，二手房以價換量保持了較好的成交韌性，整體跌幅顯著高于新房，因而也使得前期熱點城市諸如杭州等一二手房價倒掛現象有所緩解，而回顧那些年熱點片區曾經“萬人搖”紅盤，也可看出整體二手房價也呈現高位回落，對比當前二手房價和此前新房價格，7成以上尚能盈利（回報率大于0%），高溢價（回報率45%以上）和破發（回報率小于0%）都是個別現象。

??漲幅顯著的高溢價樓盤主要為那些入市時間較早、因限價影響、區域板塊供應稀缺、配套相對成熟的高性價比樓盤，諸如融信保利創世紀成交活躍度較高；而破發盤主要為前期投資投機過度、缺乏地緣性客戶基礎的剛需剛改盤。

??預判后市，我們認為，短期內二手房價暫未止跌，不過跌幅有放緩趨勢，與新房房價正向價差還將進一步擴大，對于此前萬人搖的網紅盤來看，房價下行帶走了短期投資投機需求，真實的購房需求顯現，除了早期入市的客群資產尚可實現高溢價外，余下多數曾經的網紅盤或進入保本和微利期，樓市財富效應預期也將持續減弱。