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??土地篇

??市場大環境遇冷背景下，土地市場成交規模較2022年同期有明顯下滑。截止2023年12月20日，全國300城土地成交建面和成交金額同比分別下降了21和18%，成交建面再度刷新近十年新低值。分能級城市來看，無論是成交建面和成交金額，各能級城市土地均不及去年同期水平。熱度方面，受房企資金依舊承壓、樓市依然下行等多重因素影響，房企參拍熱情依然不佳，溢價率仍處于相對低位，全年溢價率僅有4.5%。

??展望未來，在當前樓市、地市雙雙低迷的大背景之下，雖然“限價”取消后為開發商留足利潤、調動拿地積極性，土拍市場向市場化過度；但考慮到不同地塊的區位條件和地塊價值不同，即使盈利預期較佳，在房企資金承壓的當下，還是良好的回款速度對企業決策更加重要。

??總結

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??成交面積：成交面積同比降幅超兩成，規模下探至近十年新低

截止2023年12月20日，全國300城土地市場成交建筑面積12.2億平方米，較2022年同期下降了21%，較上年降幅收窄5個百分點。即使12月“翹尾”現象如期而至，但在土地市場持續遇冷下，12月成交規模與去年同期也相差無幾。在此影響下，2023年全年土地市場成交規模同比降幅維系在兩成左右，總成交規模刷新近十年新低。

??1、成交規模同比全線回落，一線城市同比降幅超三成

??分能級結構來看，受市場大環境遇冷，各能級城市土地成交面積均不及去年同期水平。其中，一線城市總成交規模為2610萬平方米，較去年同期下降了32%。分城市來看，除北京成交規模同比上漲18%外，其余三個一線城市的成交面積均不敵去年同期，其中深圳成交規模同比降幅高達75%，上海和廣州成交規模降幅較去年減少了近三、四成不等。

??二、三線城市方面，成交規模同比均呈下降趨勢，同比去年同期分別下降了18%、21%。以二線城市為例，除長春、太原、呼和浩特、天津、石家莊、貴陽、南寧等少數城市成交規模較去年同期有所上漲外，其余的二線城市成交規模大都同比為負，且近半數二線城市同比降幅在20%以上，尤其是寧波、合肥、青島等城市，同比降幅均在50%以上，規模收縮較為顯著。

??2、市場遇冷下成交規模跌多漲少，重慶、西安、徐州等TOP5城市降幅均在兩成以上（略）

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??成交金額：企業拿地意愿顯著收縮，成交金額同比降幅近兩成

與土地成交規模變動走勢一致，成交金額較去年同期也明顯收縮：截止2023年12月20日，全國土地總成交金額37504億元，同比去年同期下降了18%。同比降幅持續高位，主要是由于自去年年末以來土地市場持續遇冷，導致地方政府在供地端更加謹慎，需求端企業拿地意愿也顯著收縮，土地成交多為底價成交，成交金額較去年同期仍有較大差距。

??1、一線城市金額同比降幅最大，全年成交金額同比降幅超兩成

??分能級城市來看，各能級城市的成交金額也均表現為同比走低，其中一線城市成交降幅最突出，同比降幅高達24%；二、三線城市同比降幅稍窄，不過也均在15%以上。

??一線城市的成交金額同比降幅最大，主要是由于深圳成交金額大幅減少所致。相比上一年同期，深圳2023年成交金額減少了62%，至12月20日，全年成交金額僅為343億元，總成交金額較去年全年減少額超550億元。此外，上海和廣州的金額降幅也均超過25%，成交金額明顯縮量。只有北京一城成交金額同比呈上漲趨勢，全年微增6%。

??2、超7成城市成交金額不及2022年同期，上海蟬聯成交金額榜首聚焦到城市來看。截止至12月20日，成交金額超過2000億元的城市僅上海一城，成交金額高達2269億元，同比去年同期下降28%，蟬聯金額榜榜首；排在金額榜第二位的城市是杭州，成交金額達1846億元，同比下降14%。門檻城市為武漢，成交金額為404億元，較2022年金額前20的門檻仍有小幅下降。從區域分布來看，地價較高的東部城市成為金額TOP20主力，尤其是長三角區域，多達12個城市入榜，其中六個核心一二線城市全部入榜，除合肥外，其余全部位于前十以內，常州、鹽城、無錫、南通、揚州和徐州等三四線城市也均入榜，但排名相對靠后。

??值得一提的是，在金額TOP20城市中，超七成城市的成交金額較去年同期均出現了下滑，就連榜首上海成交金額也降幅也高達28%，

??此外，西安、重慶等中西部城市土地市場也明顯遇冷，同比降幅都在兩成及以上，降幅十分突出。僅北京、天津、鹽城、南通、揚州等少數城市的成交金額出現上漲；不過與2020、2021年成交金額相比，仍處于相對低位。

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??土地價格：限價放松難掩地市頹勢、四季度溢價率持續下行

??受上海、杭州等熱點一二線城市供地質量提升的影響，2023年全國300城土地成交樓板價小幅上漲，增至3069元/平方米，再度創下歷史新高。熱度方面，由于新房市場仍處于低位，加之房企資金壓力依然較大，房企拿地積極性仍處于低位，盡管部分城市土地限價放松，但地市頹勢未改，四季度溢價率僅有3.3%，較前三季度再度下行。全年溢價率也僅有4.5%，與去年同期相比，上升了0.8個百分點。

??1、整體地價：一二線優質地塊成交占比提升，平均地價再創歷史新高（略）

??2、城市地價：超半數重點城市地價上漲，北京樓板價蟬聯榜首（略）

??3、溢價率：限價放松難掩地市頹勢、四季度各能級城市溢價率持續下行（節選）

??市場熱度方面，受房企資金依舊承壓、樓市依然下行等多重因素影響，房企參拍熱情依然不佳，溢價率仍處于相對低位，全年溢價率為4.5%。

??各能級熱度變動表現一致，四季度溢價率環比三季度均呈下滑趨勢，均創下2023年二季度以來新低。其中，一線城市溢價率降至4.2%，二線城市中除杭州、合肥、福州等少數城市外，南京、武漢等熱點城市在四季度的土拍中均遇冷，導致平均溢價率進一步走低，溢價率降至3.4%，三四線城市亦難逃脫降溫趨勢，2023年第四季度溢價率僅有3.0%。

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??供地情況：供地計劃下調10%，實際完成率四成左右

??2023年初，根據中央部委的最新要求，土地交易增添了新的信息發布環節“預供地”，并在自然資源部主辦的信息披露網站中額外增加了擬出讓地塊頁面。截止到11月30日，重點樣本城市預供地完成率僅七成。不僅如此，在預公告制度之下，相當一部分遠郊預公告地塊未正式掛牌，就已經被市場拋棄，在很大程度上拉低了流拍率。供地計劃完成情況來看，大部分一二線城市土地成交規模仍處于相對低位，2023年全年平均供地完成率僅為41%，遠低于疫情前平均水平。

??1、預供地：預供地完成率僅七成，流拍率指標一定程度上被拉低（節選）

??CRIC統計數據顯示，預供地公告的完成率也不及預期，將預公告的統計口徑縮小至截止時間早于2023年11月30日，對比期間實際供應土地明細數據，49個樣本市（縣）2023年前11月預出讓地塊總面積為7694萬平方米，實際供應5597萬平方米，平均預供地完成率73%。

??分城市來看，除上海、長春、重慶、青島、淮安、連云港、深圳等少數城市外，大多數城市未能如期完成預供地清單計劃，即便是上半年土地市場熱度最高的杭州，也有接近三成的預公告地塊出現逾期。此外，南京、武漢、廈門、福州等城市實際/計劃均在六成左右，逾期未供地塊多是一些素質較差的偏遠地塊。以南京為例，逾期未供地塊均為浦口、六合、江寧的中遠郊地塊，并且有相當一部分是去年下半年或今年年初的流拍（延拍）地塊、質量較為一般，建鄴區的江心洲地塊即在其中，再度掛牌成功出讓的信心不足，因此逾期還未供地。

??值得注意的是，西安預供地的落地性處于墊底水平，前11季度預出讓地塊總面積為841萬平方米，實際供應288萬平方米，預供地完成率僅有34%。不僅如此，就連長三角地區的合肥、徐州、常州等熱點城市逾期未供率也在40%以上，大量地塊缺少確定性的“意向買家”。

??2、供地計劃：宅地供地計劃縮水背景下，2023年供地計劃完成率平均僅有四成（略）

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??企業投資：全年投資百強總量創新低，整體投資意愿無明顯起色

??1、拿地無起色，投資金額再降13%、拿地銷售比維持低位

??從總量上看，2023年新增土儲百強房企的投資總量為近七年以來最低：1-12月新增貨值、總價和建面百強的總額分別為29978億元、14358億元和12073萬平方米，同比降幅分別為14%、13%和12%。

??拿地銷售比方面，全年百強房企拿地銷售比僅0.19，與去年相比基本持平，仍然處于2017年以來最低谷水平。

??分季度來看，今年全年拿地銷售比變化呈現“低開高走”趨勢。第一季度拿地銷售比最低，僅有0.07，是全年投資意愿最低迷時期，隨后拿地意愿持續緩慢提升。但由于樓市行情持續探底、成交暫無明星啊起色，拿地銷售比的回升程度有限，截止12月末，百強房企拿地銷售比為0.19。

??截止至11月末，土地市場整體走勢呈現量平價跌，處于筑底階段。企業謹慎投資情緒尚未好轉。11月末新增貨值百強門檻59.5億元，較10月末僅增加3.8億元，同比降幅依然高達22%。

??各梯隊的門檻值同比均下跌，10強門檻值降幅最小，同比下降13%，可見龍頭房企在同樣市場背景下投資受到的影響幅度最小；反之50強門檻值降幅最大，同比下降32%。值得一提的是，雖然門檻同比整體下降，但降幅較上月末有小幅度縮窄。

??2、聚焦與收縮，TOP20房企貨值集中度超八成、撒網一二線

??2023年房企整體的投資策略是謹慎中保持聚焦，摒棄多數三四線的同時，加碼一二線城市的優質地塊。

??首先2023年房企投資呈現高度聚焦的走勢。在整體投資氛圍冷淡的環境下，龍頭房企的拿地占比進一步大幅增加，且在高位保持穩定。截止11月末，10強房企新增貨值占64%，較三季度末微降2個百分點，較二季度末微降3個百分點。

??相應地，其他梯隊房企的新增貨值占比則受到壓縮，例如11-20強房企占比為19%，較去年同期下降5個百分點，后50強房企空間受到壓縮更為明顯，2023年新增貨值占比僅5%，較去年同期大幅減少12個百分點，份額占比下降最為嚴重。

??其次，在拿地策略上“少城市、精地塊”是普遍共識。相較于過去幾年房企各線城市攻城略地，隨著市場風險加大、銷售的萎靡，2023年企業愿意投資的城市范圍在不斷收窄。以拿地金額TOP10的全國化房企來看，除保利、建發、華潤、中國鐵建拿地城市數量超過20個，其余企業拿地數量均在20以下。且從前十一月拿地結構來看，基本以一二線核心城市為主，占比超過八成。

??3、企業再分化，半數百強未拿地、央企強勢“領銜”（略）

      展望

??從全年成交變動來看，在樓市端表現持續低迷的影響下，2024年土地市場也持續低位運行，成交建面再度刷新近十年新低，整體市場熱度也延續低位。接下來，地市熱度的回暖仍將取決于樓市端的表現，只有各城市的樓市成交企穩回升，房企拿地意愿才會上升，整體土地市場熱度才將有可能回溫。

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??2024年增速指標有望邊際改善，規模低位還將延續數年

??2023年樣本城市宅地供應計劃同比下降約一成左右。但是考慮到近年來全國土地交易面積的持續大幅下降，僅僅一成左右的供地計劃收窄還是過于保守。就2022年土地市場交易情況來看，統計局口徑下的全年房地產購置面積下降53%，降幅進一步擴大了37個百分點，即房地產購置面積僅為2020年高點的四成左右；克而瑞根據國土部官網統計的土地交易數據測算，2022年近千個樣本城市的宅地供應完成率約為41%。在2023年全國宅地成交規模同比下降兩成，降幅遠大于供地計劃一成左右的收窄幅度之下，預計全年供地計劃完成率仍會維持低位。

??考慮到住宅成交規模的降級高達5億平方米，必然會帶來行業去化周期的大幅提升，在施工銷售比的乘數之下，當前全國住宅類項目至少需要壓降20億平方米方可達到新的平衡，即在未來的若干年行業修復期中，土地成交總建面應當比理論平衡值低20億平方米左右，即換算為占地面積9億平方米左右，預計每一年大約可以消化2-3億平方米。考慮到行業供求關系重新回歸平衡的客觀需求，土地市場的供求規模低位還將在接下來的三到四年內持續。所幸的是，在經歷了2022-2023年連續兩年的土拍規模縮量之后，地方主管部門和企業對于市場的變化已經更為適應，地價和出讓條件已調整至更為合理的范圍，稀缺優質地塊也能拍出應有的溢價水平，尤其是在預供地制度推行的幫助下，2024年全國土地市場有望迎來增速指標邊際改善，規模平穩發展的一年。

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??土拍限價松綁后市場分化加劇，高去化板塊更受青睞（略）

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??投資態度保持謹慎與聚焦，投資從“拼運氣”回歸“拼實力”

??2023年房企謹慎、收斂的投資態度貫穿整年，投資總量同比持續走低。我們預計謹慎的主旋律仍將延續至2024年。房企投資主要受限于兩個方面，一是資金的流動性，二是未來市場預期，在兩者暫未迎來好轉之前，拿地意愿將保持弱復蘇。

??與過去幾年整體高熱的土地市場不同，從2023年開始，市場“一榮俱榮”的格局不再，由于房企可投資的總量受到限制，如何做到“把錢花在刀刃上”更為重要，因此出于對項目流速和安全性的兩方面考慮，企業投資在謹慎的基礎上變得更為聚焦：城市能級上首選一二線核心城市，具體地塊的選擇上，則以市區位置核心、配套完善的優質土儲更受房企青睞。

??隨著房企投資的聚焦，優質土儲顯得更為稀缺。核心城市土拍限價松綁對于房企投資主要將有兩重影響：一是投資策略將從“拼運氣”回歸“拼實力”，沒有最高地價限制后，企業的可行性研究和回報率測算重要性重新提升，最終能否成功以較為合理的價格拿地，既要拼企業的資金實力，又要拼企業的運營實力；二是在投資策略的改變下，龍頭房企在獲取優質地塊中優勢將持續放大，行業的集中度或將持續走高、繼續分化。

??展望2024年的投資格局，在城市層面，一二線城市無疑是房企投資的首選，但城市內部的分化也將持續顯現，而三四線城市將持續保持大部分無人問津、個別地塊零星火熱的局面；企業層面，由于一二線城市以其較高的門檻將中小房企攔在門外，龍頭房企的優勢將持續放大，未來優質土儲將更高比例地集中于龍頭房企手中；城投公司投資力度或將持續收縮，但仍有部分托底需求；民企的投資則更依賴于市場整體的復蘇情況，需要更長的修復期。