??熱點(diǎn)聚焦

??近期，爛尾樓停貸風(fēng)波愈演愈烈，涉及城市已覆蓋河南、江西、山西、湖南、湖北、廣西、廣東、山東、四川、安徽、重慶等十余個(gè)省市。據(jù)網(wǎng)上流傳統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至7月13日，全國已有超150個(gè)爛尾樓項(xiàng)目被業(yè)主宣布“強(qiáng)制停貸”。其中，河南就占據(jù)30余個(gè)。從牽涉開發(fā)商來看，多為恒大、富力、藍(lán)光、泰禾、綠地、融創(chuàng)、正榮、陽光城等已經(jīng)出現(xiàn)債務(wù)違約的風(fēng)險(xiǎn)房企。

??熱點(diǎn)評(píng)析

??房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整下，爛尾樓風(fēng)險(xiǎn)仍在加劇

??自2021年起，隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策收緊尤其是房企融資“三道紅線”、房地產(chǎn)貸款集中度監(jiān)管等金融政策的實(shí)施，房地產(chǎn)行業(yè)高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)的模式不可持續(xù)，加之疫情反復(fù)等因素對(duì)房地產(chǎn)銷售回款造成擾動(dòng)，部分高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)房企風(fēng)險(xiǎn)集中爆發(fā)，相繼出現(xiàn)債務(wù)危機(jī)甚至破產(chǎn)清算。其中，如恒大、藍(lán)光、泰禾、綠地、融創(chuàng)等百強(qiáng)房企也不例外。據(jù)人民法院公告網(wǎng)信息，2021年，全國有近400家房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)布破產(chǎn)文書。隨著房企的接連爆雷，爛尾樓項(xiàng)目也在急劇增加。據(jù)CRIC不完全統(tǒng)計(jì)，截至2021年末，24個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市尚未交付的問題項(xiàng)目總建面約2468萬平方米，占2021年商品住宅成交總面積的10%。其中，鄭州、長沙、重慶、武漢等地尚未交付問題項(xiàng)目總建面均超200萬平方米、總套數(shù)均超2萬套。

??進(jìn)入2022年，房地產(chǎn)市場各項(xiàng)數(shù)據(jù)持續(xù)走弱。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，1-5月，全國商品房銷售面積50738萬平方米，同比下降23.6%；商品房銷售額48337億元，同比下降21.5%；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金60404億元，同比下降25.8%。在房企融資方面，據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)，2022年上半年，100家典型房企融資總量為4126億元，環(huán)比減少19%，同比減少49%。銷售及融資端雙雙承壓，無疑使房企困境進(jìn)一步加劇。這也就意味著，在此輪房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整過程中，爛尾樓等問題項(xiàng)目大概率仍在繼續(xù)增加，項(xiàng)目交付風(fēng)險(xiǎn)短期或持續(xù)加劇。此外，從目前輿情發(fā)展來看，“強(qiáng)制停貸”正向社會(huì)性事件演變，如不及時(shí)妥善處置，不僅可能對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)維穩(wěn)向好的發(fā)展勢(shì)頭造成沖擊，甚至將引發(fā)信用危機(jī)和系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)此，相關(guān)部門應(yīng)給予足夠的重視，并果斷采取措施。

?? 滿足業(yè)主“促復(fù)工、保交付”合理訴求是解決停貸風(fēng)波的核心

??爛尾樓等問題項(xiàng)目的出現(xiàn)，可能與房企經(jīng)營不善主動(dòng)或被迫擺爛、銀行及監(jiān)管部門監(jiān)管不力導(dǎo)致商品房預(yù)售資金被違規(guī)挪用、商品房預(yù)售制度弊端顯現(xiàn)等多種因素有關(guān)，具體樓盤需要具體分析。從目前網(wǎng)上流傳的停貸公告來看，大部分業(yè)主是因?yàn)闊o法按期收房而選擇主動(dòng)停貸。這也就意味著，“促復(fù)工、保交付”仍是預(yù)防和解決停貸風(fēng)波問題的核心。對(duì)此，我們認(rèn)為：

??就項(xiàng)目而言，針對(duì)已停工項(xiàng)目，政府要主動(dòng)做好摸排工作，了解項(xiàng)目停工原因，積極盤活問題項(xiàng)目。針對(duì)具備開發(fā)能力但短期資金周轉(zhuǎn)困難的企業(yè)，可牽頭組織金融機(jī)構(gòu)、投資機(jī)構(gòu)、施工方、供應(yīng)商及開發(fā)商等多方協(xié)調(diào)工作，穩(wěn)融資、緩債務(wù)，加快推動(dòng)項(xiàng)目復(fù)工。針對(duì)已不具備開發(fā)能力、企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)較大的企業(yè)，可鼓勵(lì)優(yōu)質(zhì)房企接盤，并在項(xiàng)目兼并購上給予融資貸款等適度支持。

??就房企而言，流動(dòng)性壓力仍是擺在大多數(shù)房企面前的難題。這一方面要求政府及銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)落實(shí)支持房企合理融資需求相關(guān)舉措，不盲目抽貸、斷貸、壓貸，推動(dòng)房企融資環(huán)境改善，另一方面要在調(diào)控政策層面繼續(xù)發(fā)力，強(qiáng)化支持和保障剛性和改善性住房需求，激活房地產(chǎn)市場發(fā)展活力，提振市場信心。與此同時(shí)，房企自身也應(yīng)拒絕躺平、積極自救。

??就銀行及相關(guān)監(jiān)管部門而言，政府應(yīng)進(jìn)一步強(qiáng)化其監(jiān)管責(zé)任，要求嚴(yán)格落實(shí)全國及地方商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法，加大監(jiān)管力度和違法違規(guī)行為懲處力度。此外，對(duì)于銀行而言，在此過程中是否存在同時(shí)扮演“運(yùn)動(dòng)員”和“裁判員”，也將對(duì)監(jiān)管的規(guī)范性和公正性提出挑戰(zhàn)。

??就購房者而言，強(qiáng)制停貸多為無法按期收房甚至遙遙無期之下的無奈之舉。因此，要以建設(shè)性的態(tài)度解決而不是以征信“恐嚇”。除加快協(xié)助滿足業(yè)主“促復(fù)工、保交付”的合理訴求外，政府應(yīng)組織購房者與貸款銀行協(xié)商，對(duì)延期交付樓盤的業(yè)主住房貸款進(jìn)行適當(dāng)延期還款處理等。