仲量聯行首發中國40城辦公樓市場指數，賦能商業地產和城市研究

??2022年4月27日，北京——當前，各行各業已為中國的城市發展研究提出了多樣的概念和指標，比如宜居指數、夜生活指數、人才指數等。在房地產領域，主要城市的住宅售價和租金指數研究也已頗具氣候，但是商務辦公樓宇對城市發展的數據和分析尚且不足。為填補這一塊空白，仲量聯行發布“中國40城辦公樓市場指數”，涵蓋了辦公樓市場的體量、運營指標和財務指標，量化城市高品質辦公樓商業價值，直觀反映了樓宇的經營情況（出租率）和市場主體的承付能力（租金）。

??仲量聯行中國區研究部總監姚耀表示：“商業地產市場見證了中國的經濟增長、基建投資、城市發展和企業擴張的歷史進程。在過去20多年里，仲量聯行親歷了中國城市突飛猛進式的變化，并有幸參與了全國房地產地標項目和城市更新項目的建設。因此，我們設計了‘仲量聯行40城辦公樓市場指數’，并將在未來持續季度發布，希望為商業地產市場和城市研究領域提供最具時效性和參考價值的數據支撐。”

??各城市辦公樓市場差距顯著，中資企業下沉將帶動均衡發展

??仲量聯行從全國200余座城市中，選取了政治經濟綜合影響力排名前40城市進行比較，發現其辦公樓市場差距巨大，京滬較其他城市斷崖式領先。

中國40城辦公樓市場指數

??指數解讀方式：以2022年第一季度數據為基準數，可進行城市間比較和時間軸比較。

??城市間比較而言，盡管我們已從全國200余座城市中選取了政治經濟綜合影響力前40城市，但其辦公樓市場仍然差距巨大，京滬較其他城市斷崖式領先，銀川、拉薩等西北省會城市則相對靠后。

??時間軸比較而言，隨著各市辦公樓體量增長、租金上漲或租賃去化，其指數值會在一季度基礎上錄得增長，體現市場表現提升；同樣，各市辦公樓租金下跌和空置擴大，將導致其指數較一季度的基數下滑。

• ??排名前10的城市都是各個經濟圈的頭部城市，其主導優勢無可撼動。北京在商辦項目供應受到限制的情況下，仍然以193.8分高居榜首，代表了其強大的市場發展動力。除此之外，成都、杭州、重慶、南京、武漢、長沙的指數得分在56-63之間，分別代表了其所在城市群樓宇經濟發展的最高水平，是產業聚集效應和企業運營實力的綜合體現。

• ??排名11-20的城市中，指數得分縮小至53-56之間。由于樓宇經濟發展水平的相近，這些城市迫切需要通過聚焦產業發展的差異化探索，并擴大辦公市場吸引力來提高自身的競爭優勢。

• ??排名21-40的城市中，指數得分的收斂趨勢進一步顯著，縮小至50-53之間。在國內大循環的新格局下，隨著完整內需體系的搭建，大型中資企業的業務下沉將撬動這些城市的樓宇經濟進階發展。

??1、2月復蘇推動指標回暖，3月疫情影響市場情緒

??得益于前兩個月的良好開局，一線城市在一季度的整體指標表現優異，但自3月以來，受疫情擾動及不確定因素影響，整體經濟明顯承壓，風險擔憂情緒上升，給市場復蘇趨勢蒙上陰影。二線城市在疫情以及經濟放緩壓力的背景下，同樣表現出較大的市場觀望情緒，修復周期有所延長。

??租金方面，全國20個重點城市中約有三分之二的城市甲級租金環比下降。其中，超過半數的城市處于正負1%的正常波動區間。空置率方面，全國20個重點城市中有9個城市的甲級空置率水平仍高于30%，面臨較大去化壓力；7個城市處于20%-30%的可控區間，以長三角城市為主；另有4個城市（北京、上海、廣州、成都）基本上長期維持在20%以內的健康水平。

??仲量聯行中國區研究部辦公樓市場負責人暨華北區研究部負責人米陽表示：“多地疫情反彈，短期內市場需求受到抑制，給市場復蘇預期帶來不確定性。中長期來看，‘穩增長’背景下數字經濟等新基建領域有望成為政策發力點，支撐商業地產市場穩健發展?！?

??京津冀差距擴大，長三角、大灣區疫情承壓

??在京津冀城市群中，北京的辦公樓租賃市場強勢復蘇，租金實現三年以來首次上漲，空置率創過去10個季度以來最低水平，但在疫情干擾下市場情緒有所回落；天津及石家莊因新增供應有限，供需關系得到改善，但整體需求增長動力不足。

??在長三角城市群中，新一輪疫情爆發前，上海和蘇州仍錄得租金正增長。上海一季度的凈吸納量達到29.5萬平方米，但疫情的爆發或將使短期內新增租賃需求轉弱。蘇州在新興的數字經濟領域持續發力，為其辦公樓市場的穩定性提供了有力支撐。

??在大灣區城市群中，互聯網行業結構性調整，疊加新冠疫情的短期沖擊，導致廣州和深圳一季度甲級辦公樓租賃需求疲軟；得益于深圳政府對疫情防控得當，租賃問詢、交易活動自三月底逐步恢復正常。

??在成渝城市群中，市場均面臨需求端吃緊的短期挑戰。受經濟基本面影響，消費互聯網、房地產行業需求均出現回落，增量需求總體較往年同期出現回落。金融、專業服務以及先進制造構筑成渝雙城當期辦公需求的主要增長動能。伴隨增量需求放緩及集中供應到來，成都市場租金或將再次下調。重慶市場同樣面臨挑戰，但核心CBD的新增供應放量有限，業主方的議價能力有望回升。

??在長江中游城市群中，除武漢受供應壓力的影響租金小幅下降以外，長沙和南昌的平均租金已開始緩慢回調，整體市場表現穩中有進。