??2月22日，克而瑞研究中心總經理林波與廣發證券探討部分城市出臺降首付降房貸利率的“救市”措施。

??以下為核心觀點及問答內容，個人觀點，不代表機構

??Q1 :最近廣州、蘇州、重慶、贛州有一些地產放松的情況，房地產市場現狀如何？

??林波：我先簡單介紹一下市場情況，新年開局不太好，整個的“供、求、價”都是在往下走。尤其是新房市場，由于供應量處于一個比較低的位置，所以整個1月份的成交環比去年12月份是下跌了37%，同比跌幅擴大到了46%。

??二手房市場稍微好一點，環比跌幅是5%，但是同比跌幅也有45%。

??所以我們也都知道1月份成交是比較低迷的。到了2月份的話，總體來講，市場在春節期間繼續下滑。

??多數的二三四線城市去化率都降到了百分之二三十，差的話就是百分之幾的去化率。最近兩周假期因素逐漸消退市場環比回升很快。上周一線城市是環比增長了74.5%，比1月份的周度均值是上升了11%。所以一線城市，總體來講還是回升的比較明顯，市場成交還在保持的一種活躍的狀態。

??二線就要弱很多，二線城市環比也是在回升，回升幅度在57%左右，但是與比1月份的周均值相比下跌了21%，還在繼續往下掉。

??這個是數據層面，我也大概了解了一下廣州、佛山、鄭州這幾個最近政策有變化的城市的去化情況。從市場反饋回來的情況來看，不太理想。

??廣州天河黃埔這幾個區有這種所謂的網紅盤。目前的去化，也做不到當日售罄，去化率應該是在5成左右。外圍像增城區的在這個節后有兩個項目推盤屬于加推，去化率我們跟蹤下來是不到5%。整個冷熱分化是非常明顯，那么這是廣州的情況。

??旁邊的佛山政策面上也有變動，核心的禪城、順德性價比比較高的，或者有降價走量行為的項目去化率能保持在5成左右。外圍的像佛山三水區的項目，它是新開盤的，去化率不到4%，這也是非常夸張了，佛山目前的市場情況也就是這樣子。

??鄭州來講的話，春節過后還算比較平穩的，有加推的或者新開盤的這些項目，每周的成交能有五六套，我覺得是比較正常的一個情況。部分項目降價或者是搞特價房，每周大概是成交大概在20套左右，現在市場是這么一個情況。

??總結起來的話，盡管政策面在不斷趨向于緩和，趨向于好轉，但是市場目前來講的話還沒有一個明細的回暖表現。除了一線城市之外的話，多數城市多數項目現在去化壓力依然是非常大的。

??Q2 :歷史上有沒有出現過這種密集降首付比/降房貸利率的一個情況？

??林波：在我印象里有比較集中的兩次，一個是08年金融危機之后的話， 08年年底全國性的行業性的救市。當時首付兩成，然后貸款利率最低可以打7折，不限購不限貸。市場的表現短期其實大家還是有一些觀望，一直到09年的一季度。但是二季度開始整個市場出現加速上行，所以09年我們會看到不少城市，包括上海深圳這種城市，09年一年房價是翻了一番，這是一個階段。

??第二個階段的話就是14年，全面去庫存。政策表現為：多數城市是不限購不限貸的，包括很多二線城市，像杭州南京這種二線城市，在當時基本上也不限購了。一線城市限購也是有放松的，原來的可能認房又認貸，那么后來就是說在那14年其實就可能調整為認房或認貸這種情況。14年之后的行情大家也都知道了，出現了一線二線三四線這種城市輪動房價出現了一個大幅上漲。

??這一次的話，很多城市放松調控，出臺一些扶持性的穩定性的政策，甚至說是救市性的政策。我覺得跟前面那兩輪相比的話，有幾點不同：

??前兩輪都是全國性的，都是從中央在全國層面去推動了政策的放松，甚至可以講就是一個全面性的救市。這一輪到目前為止，我們看到中央層面的政策，其實現在來講還沒有什么大的變化，而且我們認為從全國層面上來做政策的一個扶持可能性也不大。

??第二個的話，政策的力度到目前為止，跟前面兩輪比還是不可同日而語。我們現在看到的，即使像廣州這種貸款利率下調一點，像這種重慶菏澤贛州這種下調到首付比例是下調到了兩成，從力度上來講跟前兩輪也不能比。

??所以我覺得說市場來講的話，對市場的一個刺激效應肯定也不能去機械地照搬前兩輪的市場效應。畢竟我們說房地產經過了20年的發展到現在，矛盾已經是非常突出的。最簡單的就是，我們現在的房價跟08年跟14年相比的話，其實有了幾番的一個增長，老百姓的購買力其實并沒有相應的一個增長幅度。我們覺得現在購買力不足，另外購買購房需求在過去的五六年的時間里有一個大幅的透支的情況下，這種城市救市也好，穩定市場也好，這種效應肯定不能機械地照搬前兩輪。

??Q3 :您覺得一線城市還有放松的可能嗎？廣州下調房貸利率動機是為什么？未來會延伸哪些城市？林波：廣州屬于四大一線城市之列，但是廣州的市場不管是從體量也好，從房價也好，包括整個市場的活躍程度也好，跟上海深圳甚至跟杭州相比，其實差了不少。

??2021年下半年，廣州市場其實降溫是非常明顯的，這里不僅僅說的是外圍，其實它的一些核心區域，我們前面也介紹了所謂的網紅盤也做不到當日售罄。這種情況在上海杭州，甚至說在深圳，我覺得基本上都是可以當天賣光了，所以市場熱度各方面其實都還是有差異。

??另一方面的話，我上周剛剛去深圳跟一家央企交流，那么他們的反饋就是說廣州的財政壓力也是比較大的，所以希望房地產能夠穩定市場。

??我們講這次的廣州這次下調貸款利率，即使是現在調下來的幅度，調了20個基點到了5.4%。廣州下調后的5.4%比上海/蘇州其實還是要高的。

??上海目前首套應該是在5%上下，甚至說有低于5%的，二套房大概要在5.6%，廣州可能跟上海目前的一個二套房的一個貸款利率是差不多的，所以我覺得廣州貸款利率其實是偏高的，尤其是在按揭貸款這一塊是偏高的。所以這次做出率先做出調整，我覺得也是情理之中。

??至于其他一線城市之后是不是會有動作，我覺得貸款利率還是會跟著貨幣政策來走，或者說跟著整個國家穩定經濟的一盤棋。所以我覺得后續也不排除這三個一線城市也會在貸款利率方面去做一些微調。再進一步的比如說貸款首付比例，當然這里可能在二套房上，我覺得原來執行的是首付7成，甚至說8成，那么這種的話可能會有所微調，比如說降到7成6成這種情況，也不排除這種可能性，但是大幅度調整的可能性還不是特別大的。

??限購方面調整的空間小，今年的政策是以穩定市場為主。從穩定市場的角度去看的話，上海、深圳、北京目前的市場的活力也好，市場的去化情況也好，現在可能都還達不到需要政策放松的情況，所以我覺得可能會有微調，但幅度不會特別大。

??Q 4:上海現在這個情況，大家可能不是擔心市場會低迷，而是擔心上海是否會開始一波暴漲？我們也擔心房貸下調的政策有可能是自上而下的，這個您怎么理解？

??林波：我覺得是自上而下也沒錯，因為今年抓手工作應該是以穩定經濟增長，穩定投資，以穩為主的。2021年的二三季度收得太緊，可能去年年底到現在，從上而下要求商業銀行逐漸去做一個放松的動作，是一個很正常的事情。

??另外一方面的話，剛才講擔心上海房價上漲，我覺得的確是有這種可能性，去年在市場那么差的情況下，上海應該屬于漲跌各半，有漲的項目也有跌的項目。如果2022年整個政策行情放松，的確是有上漲的壓力。

??Q 5:降低首付和降低房貸利率這種政策，似乎作用不是很大。您覺得以后如果地方政府想出臺一些有效的措施，它應該有哪些抓手呢？

??林波：第一點，首付比例。首付貸款利率下降20個基點，總體來講作用不大，但首付比例下調還是有效的。但主要是在核心二三線城市效果會比較明顯。第二點，限購。在核心二線城市如杭州、南京等，如果能對限購放松，比如從“認房又認貸”改為“認房”或“認貸”，這個也會對市場有一個明顯提振作用。第三點，貨幣化安置。比如現在鄭州正在考慮實施該政策，我認為這個政策還是有它的效果在的。但是，2015-2020年全國多數城市經歷了大規模棚改，城市里的老舊小區可能存量并不多了，所以現在來講，這個政策的效率跟之前比，在量級規模上肯定會大打折扣。

??Q 6:雖然首付比例沒有明顯變化，但實際上像“三價合一”這種變相提高首付比例的政策，這種會影響評估價嗎？

??林波：現在來講，有這個政策調控的主要還是一線和強二線城市，我覺得當前對評估價可能會有一些向上的調整，但目前在市場上還沒有聽到這個聲音，或者還沒觀察到有明顯動作的城市。

??Q 7:現在很多房企暴雷，他們也沒有拿地的需求，只需要保證它存量項目的開發就可以了，所以可能不需要那么多貸款，那么為了保證商業銀行對于房地產開發貸款占比的增速，這些貸款增量回到哪些地方？

??林波：如果有指標的要求，更多的可能還是向一些優質的國企、央企和民營企業上去投放。

??Q 8:企業對于保障性租賃住房的傾斜有多大？

??林波：從政策本身，今年是大力扶持的。從銀行來說，發放這種貸款也沒什么障礙，只要有貸款需求，銀行還是愿意去放這一塊的。但是房企的參與熱情度要打一個問號，我覺得可能更多還是央企國企作為一項任務，在做這件事情。

??Q 9:傳言廣州一手樓盤的限價有所松動，甚至主動抬高限價，這種消息您覺得概率大嗎？

??林波：跟市場所理解的應該八九不離十。因為廣州的市場情況跟其他一線相比還是偏弱，如果要提振市場的話，這個動作也沒什么太大的問題。

??上海其實在2020年的時候也做過這個動作，當時大概限價在10萬或8萬，那么后來其實在后續的預售和開發方面，其實也是把價格逐漸在抬高。

??Q 10:像北上深這種一線城市，如果它有政策松動的話，您覺得有哪些切入？

??林波：需求端政策調整的動力和空間都不是特別大。更多的還是供給端會多做一些調整，比如土地出讓規則、房企減負方面。和去年相比的話，政策方面沒什么太大變化。

??Q 11:您覺得這次的這些刺激政策出臺之后，對市場的刺激，包括購買者的觀望情緒，會不會受到還沒有出臺的房地產稅的影響？會不會因為房地產稅暫時還沒有眉目，大家可能會觀望得比之前的結論更久一點？

??林波：首先即使是有這個政策出來，其實在講前兩輪放松的時候，我們就說過短期內觀望情緒可能存在慣性。所以我覺得短期內可能不會因為政策出來以后能有立竿見影的效果。

??第二個的話，多數的出政策的基本上都是三四線城市，除了像重慶、廣州，這種極個別的做貸款利率方面調整或者貸款首付調整的二線城市。目前對于三四線城市，短期內至少還沒有房產稅的預期。

??Q 12:所以您覺得一二線的購房者，他們會因為房產稅的一個擔憂而繼續觀望的比之前更久一點嗎？

??林波：政策不明朗，大家可能都還是在觀望，那么也是因為整個政策的市場環境是這樣的，屬于一個調整。目前房價即使沒有大跌它也不會漲，所以大家可能更愿意等到政策落地之后再做一個評估。現在對于多數城市基本上都是還是以觀望為主。

??至于有一些城市能夠做到日光的，一方面就是產品稀缺的，像上海的一些這種中環以內的一些高端中高端豪宅。那么像杭州的這種高價差的項目，是無所謂房產稅不房產稅的，購買者可能也沒打算持有個10年20年的，所以這層需求現在市場還在。

??除此之外，如果你是自己買得住或者長期投資，一定還是要看一看房產稅落地以后到底力度如何。

??Q 13:像上海這種城市，它之后如果有邊際放松的話，您覺得有沒有可能會對一手房和二手房做一個區分？因為像如果是為了托底經濟，如果之后的話可能更加去促進二手房的一個交易的話，可能對經濟的托底作用不大，主要還是要去促進一手房和商品房的那些交易。

??林波：其實一二手房也不能完全把它割裂開，所以不能只促進一手房，而對二手房依然還壓著。當然我們說上海可能也不存在這種需求而需要去托底，因為現在上海的市場的一個情況依然還是不錯的。即使要托的話，我認為一二手房其實是聯動的，沒有二手房的活躍的成交，一手房市場也賣不動。

??所以我們說像杭州，包括去年的成都，它是極為特殊的情況，因為它的價差是非常大的。不需要有很多人把老房子賣了以后去買新房，因為是沖著你幾百萬幾千萬的一二手房倒掛的價差來的。

??否則的話市場正常情況是需要二手房的一個活躍的成交來支撐一手房，是聯動的。

??Q 14:關注到很多二三線城市，近期因為民企都不怎么拿地了，政府下面一些城投平臺，可能拿地會比較多。不知道您有沒有觀察，后來這些城投拿地之后是繼續囤著，還是可能也會搞一些代建合作開發之類的？

??林波：短期內現在可能還是以屯著為主，后續不排除找其他企業合作開發。短期內基本上現在拿到地上還沒什么動作。

??Q 15:因為房地產行業近半年集中度被動的提升了很多，很多民營企業也不拿地了，以后漸漸可能也就退出市場了。它帶來的供給的缺口，這種資本的缺口能否被國企和央企完全補上？以后可能房地產因為從長期來看人口也沒那么多了，但是從中期來看，會不會供需的格局會有一個改變？因為國企和央企即使加大拿地的力度，仍然是謹慎的態度，而且也受到三道紅線的限制，不可能去加很多的杠桿，我覺得供給上會有一個比較大的下降的。

??林波：對，其實現在我們已經看到這種效果。由于去年市場的一個動蕩，今年尤其上半年整個成交供應我們會看到在2021年的基礎上再下一個臺階，后續的話這種趨勢還是存在的。由于部分企業不管是“躺平”也好，甚至說被退出行業也好，它產生的這一塊缺口可能短期內是補不上去的。

??所以相比于之前，尤其是過去的四五年，供應肯定是下一個很大的臺階。但我們對成交量也是同樣的判斷。由于需求在過去四五年大幅度透支，所以未來的四五年，我們認為成交規模相比于過去也會下一個臺階。所以除了個別城市，在市場上可能不會出現供不應求的情況。

??Q 16:您對宏觀數據有觀察嗎，比如說地產投資增速或者新開工增速，您覺得什么時候能起來？

??林波：因為一二月份的數據還沒公布，但是前面其實我們對今年整體數據大概有一個判斷，不管是新開工投資還是房企拿地，我們都認為是下行的。我覺得目前來講的話市場起不來，企業投資新開工這些也很難起來。

??Q 17:您大概有個什么預期，比如說是今年中旬或者什么時間有沒有一個窗口，認為可能會出現拐點？

??林波：我們認為今年是一個前低后高走勢，所以如果說從新開工投資這一塊來講的話，在考慮政策面在不斷的放松，我覺得下半年可能應該會有好轉。

??Q 18:今年在這種穩增長的背景下，有可能靠這種保障房的建設拉動房地產的投資，然后同時又能夠很好的控制房價嗎？您覺得這個組合是有可行性的嗎？

??林波：今年從中央層面來說是在加大保障性租賃，其實也可以認為它是公租房或者說廉租房，各地方政府也出了一些規劃。

??按以往來說，我覺得說從投資層面來講，它可能是會延緩投資下跌的勢頭，或者降低延降低下跌的幅度，但是它起不到能夠支撐或者替代市場的那部分。

??另外一方面從房價的角度來講，其實我覺得效果的話應該說也不是特別理想。這么多年以來，無論是經濟適用房還是各種各樣的政策性用房，最終的提升效果，至少在過去是沒有看到對房價有什么多大的一個平抑作用。

??Q 19:從看房量的角度，現在能看到回暖嗎？

??林波：因為這一塊我們還沒有一個系統的跟蹤，目前僅有一些市場調研數據。結論是以觀望為主。徐州在春節期間，看房的人數是不少的，但是轉化率非常低。鄭州新開樓盤單周的看房量大概是在200組左右，轉化率應該也就是在百分之一二，單周的一個去化大概是在4套上下，2%左右。

??Q 20:您對22年的土地市場怎么看？它的那些集中出讓的一些規則會有一些變化嗎？還有麻煩您幫我們評價一下，北京第一批集中出讓的情況。

??林波：今年各地包括北京也好，包括寧波的第三輪也好，首先今年的政府在土地出讓的規則上有進一步的放松，那么也會帶來整個核心城市集中土拍的一定的效果。

??那么盡管可能躺平的企業或者不拿地的企業依然是非常多，但是還是有一些進取型的，像旭輝、綠城、金地這些民企，再加上一些央企，保證一些核心城市的土地市場正常的拍賣，我覺得是沒什么問題的。

??今年上半年，一方面土地出讓規則的時候是有放松，另一方面土拍場面不會太難看，不會像去年第二輪一樣大面積流拍，這種情況可能不會出現。除了政府放松了土拍細則之外，我們講還有企業在一今年上半年需要有補庫存的動作，當然這個補庫存的動作肯定是僅限于那些還在正常運營的企業。

??Q 21:其實我們之前看到土拍的一些參與方可能更多是一些城投公司，22年可能還是會有一些真實房企拿地的增加是嗎？林波：對，會有真實房企拿地。之前在一些核心城市，像北上廣深、杭州、南京，拍地的需求還是存在的。即使有大量的企業已經“躺平”了，但是還是有很多企業還是需要在這里補庫存。

??只不過去年的第二輪第三輪，因為起拍價、出讓規則太嚴格、太高了，所以大家是用腳投票，但是只要調下來，我覺得其實參拍的企業的積極性還是存在的。

??Q 22您對今年三四線城市的一個土拍大概是怎么看？林波：三四線今年壓力依然是存在的。一些核心城區的地段的地塊，可能企業還是會去拿，因為地價、盈利空間還是在的。除了核心地段之外，房企拿地的積極性是真的不高了。

??這幾年以來放松的政策都是在因城施策的放松，在2022年依然還是這樣的思路。這種情況下，后續可能會看到更多的城市，因為市場下行的壓力比較大，而去做放松，甚至救市的動作。

??但是另一方面也有像上海北京這種城市，可能做一個反向的收緊的動作。

??目前來講，從市場回暖的情況來說，行業內大家都心里沒有底，沒有像資本市場所預期那么樂觀。現在大家都還是想要看一下，三四月份到底是不是有小陽春。如果說小陽春出來了，那么我們判斷或者預期可能會樂觀一點。否則的話，房企會繼續以觀望為主。