??上海易居房地產研究院07月14日發布《2020年二季度50城住宅綜合收益率研究報告》。該報告顯示：

??50城住宅綜合收益率有所回升，但除非房價漲幅超預期，三季度將有所下降，三季度后或見底回升。從租金收入來看，2019年三季度租金收益率保持穩定；從房價來看，按照市場規律，2020年三季度50城房價仍將穩步上漲，但由于2019年三季度基數較高，按照目前房價緩慢的上漲幅度，預計2020年三季度綜合收益率或略有下降，但三季度后大概見底回升。

??二季度，一二線城市住宅綜合收益率上升，三線城市下降。展望三季度，預計二線城市住宅綜合收益率基本保持平穩，一線和三線城市綜合收益率由于2019年三季度基數較高，或將有所下降。

??易居研究院研究員王若辰表示：平均來看，持有住宅投資的綜合收益率合理水平為每年8%左右，其中房價漲幅在5%左右，租金收益率在3%左右。目前50城住宅的綜合收益率較低，是因為整體市場處于降溫期，部分一二線城市來說處于復蘇初期，大多數三四線城市仍在尋底過程中。

??報告主要有以下幾部分組成：

??住宅綜合收益，是指持有住宅一年的房價上漲收益與租金收益的總和。住宅綜合收益率計算方法為：（過去一年房價的上漲收益+過去一年的租金收益）/一年前的房價，同時設定持有住宅一年的租金收益在一年前開始持有時就已經確定，因此綜合收益率的計算公式又可以簡化為：一年前的租金收益率+房價同比漲幅。如：2020年二季度住宅綜合收益率=2019年二季度末租金收益率+2020年二季度房價同比漲幅。

??一、50城住宅綜合收益率概況

??2020年二季度， 50個典型城市綜合收益率（即從2019三季度開始持有住宅至2020年二季度的收益率）為3.1%，環比增長0.5個百分點。

??展望未來，由于2019年三季度基數較高，按照目前房價緩慢的上漲幅度，2020年三季度綜合收益率或將有所下降，但三季度后租金收益率大概見底回升；從租金收入來看，2019年三季度租金收益率保持穩定，因此預計2020年三季度住宅綜合收益率或將有所下降。

??二、三類城市住宅綜合收益率比較

??1、一線城市

??2020年二季度，一線城市綜合收益率為9.7%，環比增長1.3個百分點，已連續4個季度增長。

??展望未來，2019年三季度末，一線城市租金收益率略有上升，因此將提升2020年二季度住宅綜合收益率。一線城市房價前期已有較長時間的調整，有一定的企穩回升的需求。一季度一線城市房價漲幅明顯擴大，二季度收窄，隨著深圳調控政策趨嚴，預計三季度漲幅不會超過一季度，同時由于2019年三季度基數較高，預計2020年三季度一線城市住宅綜合收益率基本持平。

??2、二線城市

??2020年二季度，二線城市綜合收益率為3.2%，環比增長1.2個百分點，首次企穩回升。

??展望未來，2019年三季度，二線城市租金收益率略有下降；房價方面，不同能級的二線城市市場表現不同，但整體開始小幅上漲，但漲幅小于一線城市，預計2020年三季度二線城市住宅綜合收益率將保持穩定或略有增長。

??3、三線城市

??2020年二季度，三線城市綜合收益率為1.1%，低于一二線城市，環比下降1.2個百分點，目前仍處于尋底過程中。

??展望未來，2019年三季度，三線城市租金收益率環比有所增長，將提升2020年三季度住宅綜合收益率。三線城市房價仍處于調整期，預計三季度漲跌幅較小，由于2019年三季度基數較高，預計2020年二季度三線城市綜合收益率將有所下降。

??三、50城住宅綜合收益率排名

??住宅綜合收益率排名前5的城市分別為深圳（21.4%）、西寧（21.3%）、唐山（14.6%）、銀川（13.6%）和沈陽（10.8%）。綜合收益率為負的城市有煙臺（-15.3%）、濟南（-12.1%）、贛州（-10.9%）、青島（-13.8%）、錦州（-7.6）和福州（-6.5%）等共16城，這意味著，如果2019年二季度末在這些城市購買住宅并持有至2020年二季度，將發生虧損。

??二季度，50城中26個城市綜合收益率環比差值為正，占比略超5成，相比2020年一季度城市數量增加7城；環比差值為負的城市為24城，占比不到5成。數據表明2020年二季度大部分城市住宅綜合收益率相比2020年一季度提高。

??2016年二季度至2020年二季度，住宅累計綜合收益率最高的前5個城市分別為西安（137.7%）、唐山（133.1%）、大理（122.6%）、無錫（121.2%）和海口（121.2%）；最低的5個城市分別為錦州（25.2%）、上海（37.5%）、溫州（40.8%）、桂林（43.2%）和烏魯木齊（46.8%）。50城中，累計收益率最高和最低西安和錦州的年均復合收益率分別為24.2%和5.8%，即便是最低的錦州也高于無風險收益率,跑贏通脹水平。

??四、50城綜合收益率趨勢

??5月22日兩會召開，政府工作報告對于房地產市場的定調仍為“房住不炒”、“因城施策”，政策并未超預期。7月初，東莞、杭州、寧波等上半年樓市表現較熱的城市進一步出臺了房地產調控政策。

??從租金收入來看，2019年三季度租金收益率保持穩定；從房價來看，按照市場規律，2020年三季度50城房價仍將穩步上漲，但由于2019年三季度基數較高，按照目前房價緩慢的上漲幅度，預計三季度綜合收益率或將有所下降，但三季度后租金收益率大概見底回升。

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