李葉 2022-03-15 09:21:35 來源：中房報
??“第三方驗房師給我的驗收結果就是不合格，發現問題達21個，有的業主拿到的驗收意見兩頁紙都寫不完。”
??“除了質量問題，有部分房子交付的時候洗手盆、室內門都沒裝。”
??“昨天我們樓的地下車庫還出現了下水返水的情況。”
??3月6日，蘇州吳江區四季春曉業主向中國房地產報記者訴說了所遭遇的房屋質量煩惱。
??他們口中的四季春曉項目位于蘇州市吳江運河北路與吉市西路交叉口，屬于運東板塊。根據宣傳資料，該項目由金科、金地、新希望3家知名品牌房企聯合打造。據了解，四季春曉共14棟樓，1413戶，其中8棟洋房、6棟高層。2019年，該項目首次開盤，198套房有近千人搖號，首開即罄。此后每一次開盤都表現亮眼，曾是當地熱盤。
??業主李小隆告訴記者，自開發商交房以來，他們發現的問題就數不勝數，除了肉眼可見的房屋質量問題，整個項目內不合理的設計、存在安全隱患的結構、與宣傳不符的景觀比比皆是。
??“不知道這樣的質量是如何通過竣工驗收的?”業主們提出質疑。
??記者通過“蘇州陽光便民12345”網站搜索，發現僅“寒山聞鐘”一個論壇，以“吳江四季春曉”為關鍵詞的帖子數量就達數百條。
??3月8日，中國房地產報記者就上述問題聯系到開發商方面一位徐姓負責人，該負責人表示，正在按照流程推進整改，進展都向蘇州市吳江區住房和城鄉建設局(以下簡稱“吳江區住建局”)匯報，一切以正式公布消息為準。
??此后，記者又致電吳江區住建局一名施姓工作人員，該工作人員表示，“就四季春曉的質量問題，年前已經推進開發商整改了。最近，有業主反映整改不力，據我們了解是由于疫情下維修工人手不夠導致的，后續會增加人手”。
??至于四季春曉是如何通過驗收的，該工作人員沒有直接回答，“你可以跟有關部門取得聯系具體了解。”
??質量問題明顯
??誰也沒有想到，本該是令人開心的“收房季”，變成了麻煩不斷的“維權季”。
??“四季春曉是在2019年開盤的，當時這個項目號稱是由‘3家國內百強房企聯合開發’，又是剛需高品質樓盤，一開盤就賣得很火，首次開盤時198套房有將近千人搖號，我們都是好不容易才買到的。”業主欣子向記者介紹，當時銷售承諾房屋是精裝修，拎包即可入住，房屋全裝修標準是1500元/平方米;雖然交房時間在2年后，我們也是充滿期待。
??“通知交房的時間與合同約定的交房時間是一致的，但是交付的房子完全是不合格、未完工狀態。除了質量問題，有部分房子交付的時洗手盆、室內門都沒裝。”業主欣子認為，開發商極有可能是為了不付違約金，草草交房。
??“收房后，心就涼了半截，墻面臟污、色差、凹陷、電器破損、下水道水泥堵塞、多戶油煙機管異響、每棟樓使用材料不一致，偷偷降檔減配……這跟約定好的精裝修、拎包入住差得不是一星半點。”業主華風也表示，我們實在不敢相信這是經過開發商驗收的合格的產品，所以大家找來了第三方驗房師，驗房結果幾乎都是不合格。驗房師給出的驗房意見20個起步，多的達50個，兩頁紙都寫不下。
??“除了室內存在問題，公共區域更是敷衍，全小區樓棟外立面大面積鼓包、凹凸不平;全小區外墻多處開裂、破損;地下車庫、電動車庫墻體滲水……”李小隆補充道，我們業主匯總的問題就涉及14個大類。
??連廊原本設計為貼防滑地磚，但是實際交付為環氧樹脂;消防樓梯無窗戶;安全出口標志牌破損。
??除了明顯質量問題，業主還認為部分設計不合理，甚至存在安全隱患。如消防安全通道樓梯安全質量問題;高空消防連廊未完工;全小區1413戶僅設計一個常用出入口，從南門進入后在小區內繞行一圈才能到達11棟，經過路段沒有路燈等。
??整改不到位
??業主多次向3家開發商及相關部門發送郵件反映四季春曉建筑質量問題。
??就四季春曉存在的種種問題，業主們多次向開發商、吳江區住建局和“寒山聞鐘”平臺進行反饋。
??“吳江區住建局給我們安排過一次與開發商面談的機會，金科、金地、新希望3家開發商總部也來過電話，新希望的回復算最及時的。”李小隆告訴記者。
??企查查APP顯示，蘇州四季春曉項目開發商為蘇州金宸房地產開發有限公司(以下簡稱“蘇州金宸”)，該公司背后的3個股東是金科集團蘇州房地產開發公司、蘇州威新華清商務信息咨詢有限公司(以下簡稱“蘇州威新”)和蘇州銳寶商貿有限公司(以下簡稱“蘇州銳寶”)，分別持股34%、33%和33%。其中，蘇州銳寶商貿有限公司背靠四川新希望房地產開發有限公司，實際控制人為劉永好;蘇州威新華清商務信息咨詢有限公司背后則出現了金地(集團)股份有限公司董事、高級副總裁徐家俊身影。
??2月，蘇州金宸曾發布書面的整改計劃，表示將就業主們提出的問題進行排查、維修、通知、驗收。
??計劃包括，2月15日起，對室內進行現場維修;到2月25日，完成現有報修的40%;到3月5日，完成現有報修的80%;到3月15日，基本完成現有報修，同步邀請業主復驗;對于公共區域維修方面，蘇州金宸方面表示，整體閉合時間不超過7月30日。
??截至3月7日，業主們在小區內仍能找到許多質量問題。欣子告訴記者，整改幾乎沒有明顯進展，更別提完成報修的80%。
??“溝通過程中，蘇州金宸態度很不好，回復我們說，‘房修是能修的不換，不能修的不修’。他們一個副總在我們要求賠償時甚至說，‘要賠償門都沒有，你們去打官司吧。’”華風表示。
??中國房地產報記者就上述問題聯系到開發商方面一位徐姓負責人，該負責人表示，“正在按照流程推進整改，整改進展都向吳江區住建局匯報 了，一切以公告為準，其他不便多說。”
??誰來負責?
??“我購買四季春曉時，這里每平方米房價比同一地塊的萬科翡翠貴2000元/平方米，交房狀況卻遠不如后者，實在難以讓人理解。”華風告訴記者。
??“這樣的項目是怎么通過驗收的?”有業主提出疑問。
??通常新房驗收由三個部門負責：一是建設監理公司，驗收合格后出具竣工記錄表;二是物業公司對房屋檢查合格后出具房屋交接報告;三是住房建設監管部門要出具房屋實測面積報告，這是房產證簽發時房屋面積的證明。
??記者通過四季春曉的工程竣工標識牌發現，該項目由蘇州城發建筑設計院有限公司設計，中興建設有限公司施工，監理單位為吳江市建設監理有限公司。資料顯示，吳江市建設監理有限責任公司前身為吳江市建設局下屬的全民所有制工程建設監理單位，2002年已轉制為民營控股有限責任公司。
??記者就此兩次致電吳江區住建局，均無人接聽。隨后，記者致電該住建局一名與四季春曉業主對接的施姓工作人員，該工作人員表示，就四季春曉的質量問題，年前已經推進開發商進行整改了。最近，有業主反映整改不力，據我們了解是由于疫情、維修工人人手不夠導致的，后續會增加人手。
??至于四季春曉是如何通過驗收的，該工作人員沒有直接回答，“你可以跟有關部門取得聯系再具體了解。”
??同時，亦有業主表示，當時看到三大全國百強房企共同開發，對四季春曉的品質信心滿滿。現在才發現，原來“1+1+1<1”是有可能的。“跟3家開發商溝通下來，發現他們大多時候就在推諉扯皮，人人都有責任，就像人人都可以不負責任了。”
??對此，中國房地產報記者撥打了金科、金地和新希望三方此前與業主有過聯系的相關負責人的電話了解情況，新希望方面的工作人員在了解到記者的采訪意向后表示，將向相關對接人員反映，之后進行回復;金地方面的工作人員表示，該聯系方式是與業主進行對接的，不便接受媒體采訪;金科方面的電話則一直處于無人接聽狀態。
??聯合開發之辯
??在四季春曉項目介紹中，多次強調是由金科、金地、新希望三大品牌房企聯合打造。
??近幾年，越來越多的房企選擇聯合開發項目應對市場之變。根據中國房地產報整理的《2020年房企權益銷售額占比排行TOP50》，50家上市房企中23家房企權益額占比不足7成。
??“中國房地產行業整體項目合作增多，房企之間的合作開發成為常態。”鄉村振興建設委副秘書長袁帥在接受記者采訪時介紹，房企合作開發的方式多種多樣，但目前常見的主要有五大模式：合資成立項目公司獲取土地、與土地持有方進行股權合作、集團層面的戰略合作、小股操盤、代建模式。無論是哪種合作開發模式，對于房企來說都可以分擔風險，減少資金壓力，但聯合開發項目若出現問題，對于購房者來說麻煩事不少。
??袁帥表示，由于合作開發項目涉及企業主體較多，在項目后期竣工交房以及物業等問題上可能會存在責任界定問題，這是不容忽視的。
??除去責任界定方面的風險，袁帥還提醒，房企的合作開發雖然是逆境之中較為保險的防御之道，但在實施過程依然有很多風險需要防范。
??“資金監管，要避免一方的資金被另一方挪用的情況發生;利潤度，對利潤的把握，合作方在這個問題上要達成一致;財務成本，在多房企合作特別是聯合操盤的項目中，由于不同房企的開發要求、測算標準、對項目定位的判斷不同，甚至是企業文化存在差異，都會不可避免地提高溝通成本、降低合作效率、進而拖延項目進度，在增加財務成本的同時也平添了風險;稅收籌劃，許多開發商搞合作開發是為了避稅，但是一方如稅收籌劃不當，不但不能節稅反而還有可能增加稅收負擔。”
??袁帥認為，要想做好房企聯合開發項目，最關鍵的是摒棄原公司固有思維、提前確定規則、善于溝通核心訴求、做好方案設置、雙方遵守規則，確定管理和運營模式、不計較一時得失。
??(應受訪業主要求，文中李小隆、欣子、華風等均為化名)
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